Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Законы об ИЖС в 2022: что изменилось». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сегодняшние задачи по наращиванию объемов экономически эффективного строительства требуют новых решений. Таким решением может стать современное индустриальное домостроение. В Общественном совете при Минстрое России считают, что увеличение загруженности существующих заводов по выпуску стройматериалов позволило бы частично снизить стоимость панелей и заготовок. В частности, Олег Бетин предложил таким предприятиям переключиться на двухсменный режим работы. В то же время более перспективным с его точки зрения выглядит переход на индустриальные технологии, или префаб, — крупнопанельное домостроение (КПД) и объемно-блочное домостроение (ОБД).
Спасти строительную отрасль: задачи, вопросы, возможные решения
В Европе и Азии индустриальное домостроение широко распространено, а, например, китайская строительная компания CCEED применяет префабрикацию при изготовлении несущих конструкций небоскребов. В Европе технология наиболее популярна в странах Скандинавии и на севере Германии: в условиях холодного климата использование КПД позволяет снизить время работы людей и тяжелой техники на стройплощадке.
В России по индустриальной технологии построено множество зданий — тех самых панелек, которые в свое время помогли быстро решить задачу по обеспечению людей жильем. Другой вопрос, что квартирография и качество оставляли желать лучшего. На сегодняшний день массовое жилье 1960-х годов постройки, отслужившее свой срок, постепенно переходит в ветхий фонд и требует масштабного обновления.
Участки с временным статусом необходимо было оформить до 1 марта 2022 года. Это касается земель, которые владельцы поставили на учёт с 1 марта 2008 года до 1 января 2017 года, но на которые по каким-либо причинам не зарегистрировали право собственности. Теперь такая земля исключена из ЕГРН.
Владельца не лишат права на участок. Однако он должен снова поставить землю на кадастровый учёт и зарегистрировать свои права. Участку присвоят новый кадастровый номер.
Компания Autodesk, разработчик программы AutoCAD для проектирования зданий, до конца лета планирует ликвидировать российское подразделение, сообщает «Коммерсантъ» со ссылкой на свои источники. Это, однако, не остановит процессы проектирования, на рынке достаточно отечественного программного обеспечения, считает президент Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования (НОТИМ), член Общественного совета при минстрое Михаил Викторов. «Надо признать, что американо-британская разработка семейства Autodesk занимала более 80%, но на это нас подсаживали почти 30 лет. И фактически за предстоящие полтора-два, максимум три года основной части проектного сообщества предстоит освоить российское ПО. И оно есть. Renga, холдинг «Нанософт» с разработкой NanoCAD и другие альтернативные программы. Сейчас с ними знакомятся российские проектировщики. Есть эффект привычки, который надо преодолеть. Усилия потребуются, но аналоги есть».
Стройотрасль 2022 – исторический рекорд ввода жилья сохранен!
Хаос на рынке недвижимости возник практически сразу, как только началась военная операция на Украине. Фондовый рынок рухнул, рубль по отношению к доллару побежал вниз, цены подскочили, Центробанк поднял ставку до 20 %.
Рынок недвижимости не остался в стороне, поскольку жилье — один из излюбленных способов вложения денег россиянами. Специалисты рынка недвижимости отметили, что продавцы готовых квартир и домов резко поснимали свои объекты с продажи, повысили цены и вообще стали выставлять ценник не иначе как в долларах.
Что касается новостроек на разных этапах строительства, то и тут тоже риелторы стали ожидать роста цен. И поговаривать о том, что теперь многие объекты застройщики просто-напросто не будут достраивать. В марте почти половина российских застройщиков и правда заявила о заморозке строек. В основном сетуют на значительное подорожание стройматериалов. Некоторые из них подскочили в цене аж на 80 %.
В «старой» Москве, по данным bnMap.pro, по состоянию на последнюю декаду января экспонировалось 27,4 тыс. квартир общей площадью 1 687 000 кв. м в 649 корпусах 223 проектов. Ровно год назад на рынке было 24,5 тыс. квартир общей площадью 1 608 000 кв. м в 676 корпусах 253 проектов.
«Динамика неоднозначная: число лотов выросло на 12%, но их площадь — не пропорционально количеству, только на 5%, — комментирует статистику Ирина Доброхотова, управляющий партнёр Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой». — То есть пополнение экспозиции в 2021 году происходило за счёт квартир небольших площадей. И всё это на фоне сокращения самих строящихся домов и девелоперских проектов: первых стало меньше на 4%, вторых — на 12%. Это говорит об увеличении масштаба проектов — выходит их в продажу меньше, но площадь их больше».
По данным компании «Бест-Новострой», за 2021 г. на рынок новостроек в старых границах Москвы вышло 256 корпусов в составе 106 проектов с 18,3 тыс. квартир площадью 1,1 млн кв. м. В 2020-м объемы нового строительства были существенно ниже: 200 новых корпусов в составе 93 проектов с 14,2 тысячи квартир на 806 тыс. кв. м. Таким образом, количество корпусов увеличилось на 28%, проектов – 14%, квартир – на 29%, а кв. м – на 36,5%.
Для сравнения: в 2020 году в «старой» Москве динамика всех показателей экспозиции, кроме цены, была отрицательной — что совершенно логично при условии ажиотажного спроса на фоне льготной ипотеки. В итоге число квартир на экспозиции по сравнению с 2019 годом сократилось на 26%, их совокупная площадь — на 30%, число корпусов на 7%, а число проектов на 2%.
Агентство недвижимости «Бон Тон» по итогам 2021 года насчитало в «старой» Москве 76 новых проектов — 53 комплекса с квартирами и 23 с апартаментами. Большая часть предложения пришлось на бизнес-класс – 42,1% (32 проекта), на долю комфорткласса – 36,8% (28 проектов), стандарт-класса – 11,8% (9 проектов), премиум-класса – 9,2% (7 проектов).
Получит дальнейшее развитие курс на уменьшение площадей и оптимизацию планировок. «Чтобы сохранить стоимость квартир на относительно приемлемом уровне, девелоперам приходится уменьшать их площадь. За 2021 год средняя площадь квартир в продаже уже снизилась примерно на 5 кв. м», — замечает Андрей Колочинский («ВекторСтройФинанс»).
«На рынке будет расти доля квартир евроформата с интересными планировочными решениями. Акцент с комнатности перейдет на зонирование, что позволяет сэкономить квадратные метры и использовать жилое пространство по максимуму. В итоге даже в престижных новостройках станет меньше многокомнатных квартир», — считает Валерий Кочетков («Инком-Недвижимость»).
Ожидают эксперты и увеличения предложений с отделкой. «По итогам этого года доля квартир с готовым ремонтом и ремонтом white-box уже составила 80%, в следующем году этот показатель может достигнуть 90%», — комментирует Андрей Колочинский.
Что касается наполнения проектов, то «жителей ЖК надо объединять, стимулировать к общению не в чатах, а оффлайн. Поэтому на территориях жилых комплексов будут появляться места для совместного досуга жителей, будь то занятия спортом, зоны для барбекю или настольных игр», — комментирует Валерий Кочетков.
И продолжится тренд на цифровизацию. Эксперт предполагает, что скоро на рынке будут преобладать те, кто «родился с гаджетом в руках». А значит, активно будут внедряться цифровые технологии, позволяющие управлять устройствами и сервисами в домах, паркингах и на придомовых территориях через приложение в смартфоне.
В последнем отчете Центра Независимых Исследований об изменении цен в строительстве указаны цены за апрель 2022 года. Все цены на строительно-монтажные работы были выше, чем в марте этого года. По данным Росстата, строительство зданий в апреле подорожало на 1,6 процента. по сравнению с мартом. В апреле больше всего выросли цены на гипс и сборные элементы — на 4,5%. по сравнению с предыдущим месяцем, а в годовом исчислении уже на 19,5 процента. Подорожание также зафиксировано на отделочные работы, такие как покраска стен или штукатурка – цены выросли на 3%. месяц к месяцу и на 13,1 процента. в год. В апреле цены на монтажные работы также быстро выросли, например, центральное отопление стоило 2,5 процента. больше, чем в марте этого года. В среднем на 2,5 процента. Также увеличились объемы работ, связанных со строительством водопровода, котельной и тепловых пунктов.
Среди инвесторов присутствует неопределенность. В 2021 году многие задавались вопросом, начинать ли строить дом или подождать до осени или нового года, потому что цены могут упасть.
Однако, по данным Центра Независимых Исследований, в 2021 году было выдано 128 000 разрешений на строительство индивидуальных домов, что на 20% больше, чем в 2020 году (106 тыс. разрешений). В том же году 112 тыс. одноквартирных домов (для сравнения — в 2020 году было 97 000 одноквартирных домов).
Весна 2022 года полностью изменила мировоззрение. Годом ранее инфляция начала расти. В мае 2021 года он составлял 4,7 процента. в год и был самым большим почти за десятилетие. Даже тогда верхняя граница целевого показателя инфляции (3,5%) была превышена. Осенью начались нервные повышения ставок, а в декабре 2021 года инфляция превысила 10% и стала самой высокой за последние 20 лет.
По мере роста цен на строительные материалы растут и цены на дома и квартиры, так как на материалы приходится более 50% инвестиционных затрат.
Высокие процентные ставки и все более высокие цены не только на строительные и отделочные материалы, но и на материалы, необходимые каждый день для жизни, изменили взгляды многих потенциальных инвесторов.
Из-за высокой процентной ставки по кредитам и ужесточения критериев их выдачи многие люди, которые планировали построить дом, например, площадью 100-120 м2, заявляли, что могут позволить себе только дом площадью 60-70 м2. Другие отказываются от строительства дома или откладывают этот план на будущее. Тем не менее, интерес к домам и квартирам, построенным застройщиками, по-прежнему очень высок.
Некоторое влияние на строительный рынок окажет и независимость некоторых инвесторов. Поскольку трудозатраты очень высоки, нет специалистов или крайне отдалены (а иногда и неопределенны) сроки выполнения договоров подряда, которые могли бы взять дело в свои руки. Если у нас есть воля, навыки и время, чтобы построить себя, например, отделочные работы, именно так многие инвесторы воплотят в жизнь свою мечту о собственном доме.
Начался строительный сезон 2022. В отрасли большой трафик, в том числе за счет программы субзидирования и льготной, сельской ипотеке и т. д. Есть проблемы с оценкой стоимости строительных работ. Сметы составляются с очень коротким сроком действия, а цены на некоторые строительные материалы, например на арматурную сталь, меняются практически каждый день. Год назад колебания цен и оценок были с разницей в несколько месяцев или недель, сейчас – в несколько дней.
В этой ситуации строительные компании, особенно крупнейшие, начинают закупать материалы на складе, что может еще больше взвинтить цены. Компании, располагающие собственными ресурсами, вкладывают их в материалы, чтобы покупать их по более низким ценам. Другие используют, например, факторинговую поддержку покупки. Он хорошо работает, среди прочего в строительной отрасли, где у компаний много поставщиков и счета выставляются с коротким сроком оплаты или поставщик требует оплаты наличными.
Факторинг покупки — это когда компания подписывает контракт с фактором. Она закупает необходимые материалы, а оплату производит фактор. Расчет с ним происходит позже, например, после завершения инвестиций и получения оплаты строительной компанией. Мирослав Губинин, директор по продажам одного из крупных девелоперов Московской области, одного из лидеров микрофакторинга в России, говорит:»Строительные компании предпочитают иметь запасы материалов и сырья для будущих работ, а не денежные средства. Однако они не всегда могут сразу оплатить материалы, которые будут использовать для своей работы через месяц или два. Вот почему они приходят к нам. Все чаще мы финансируем обязательства предпринимателей, которые обращаются к нам по отношению к своим поставщикам. Это позволяет строителям добиваться более высокой прибыли, ведь комиссия за такое финансирование намного ниже, чем удорожание многих стройматериалов. Предприниматель может заказать больше продуктов, необходимых для выполнения заказов, не оплачивая их сразу «.
Центр Независимых Исследований опубликовала сводку цен и продаж в первом квартале 2021 года по сравнению с первым кварталом 2020 года. Выручка ведущих поставщиков стройматериалов выросла на 16%, в том числе эффект от повышения цен составил 3,4%. Цены на оптовые материалы выросли примерно на 3,0%, а в секторе дома и сада — на 3,6%.
Выросла продажа предметов малой архитектуры (63% при росте цен на 1,3%) и материалов для сада и отдыха — более чем на 50%, а цены выросли на 4,8%. Продажи инструментов, освещения и электрики увеличились на 36%, а цены выросли примерно на 3-5%. Отрицательные результаты продаж зафиксированы по цементу и извести (-12%) при росте цен на 6%. Аналогичное падение продаж также касается стен и дымоходов, хотя их цены упали на 6%. Наибольший рост цен зафиксирован на продукцию из групп: плиты ОСБ — 17% и сухое строительство 11%.
В таблице показано, как менялись средние цены на различные группы строительных и отделочных материалов в крупных магазинах и специализированных торговых сетях в годовом исчислении и в мае 2021 года.
Пока квадратный метр частного дома стоит примерно в два раза меньше, чем квадратный метр квартиры той же площади. При этом жить за городом намного комфортнее.
Но такое соотношение цен сохраняется до поры до времени. Помните, что было с ценами на новостройки, когда ввели льготную ипотеку на первичное жилье? Его стоимость начала расти дикими темпами. То же самое сейчас произойдет с загородным сегментом и, прежде всего, — с землей.
Дорожает и само строительство. Да, материалы на рынке пока есть, и их стоимость устаканилась, но эта стабильность, скорее всего, временная. Пока старых запасов хватает, однако быстро наладить полное импортозамещение в этой отрасли точно не получится: замещать надо не только сами материалы, но и оборудование, на котором они производятся, и технику, и много чего еще. Вполне вероятно, что некоторые стройматериалы в ближайшие годы будут в числе дефицитных, а значит, дорогих.
Показатели ввода жилья в России за 6 месяцев 2022 все еще ощутимо выше результатов по вводу аналогичного периода 2021, который стал рекордным за всю историю. Но цифры опережения поступательно снижаются. Этот процесс начался в марте и продолжился до июля включительно. В июле 2022 ввод жилья уже вплотную приблизился к результатам июля 2021. Судя по динамике, в августе по итогам 7 месяцев общее опережение сохранится, но по показателям «месяц к месяцу» не исключено отставание по вводу жилой недвижимости.
В 2021 ипотечный рынок показал абсолютный максимум за всю историю ипотечного кредитования в России. Правительство обозначило ипотечное кредитование как один из важнейших стимулов строительной отрасли и ввода жилья. Драйвером ипотечного рынка остается льготная ипотека на новостройки, но в 2022 она потеряла темп.
Минстрой России не исключает падение объемов ввода многоквартирных домов. Основные надежды власти возлагают на частное домостроение. Для этого создаются новые ипотечные программы, привлекательные для населения (ипотека на постройку дома хозспособом и прочее). Поэтому прогнозы по ипотечному рынку пока даются позитивные.
Индивидуальное домостроение увеличивает отрыв по вводу жилых объектов в сравнении с многоквартирным. Оно дошло до доли в общем объеме ввода жилья 63%, что стало абсолютным рекордом за все время ведения статистики в этом сегменте. Правительство прикладывает большие усилия для поддержки ввода домов в данном сегменте. Это дает положительный результат. Сегмент ИЖС начинают осваивать застройщики. На это есть запрос людей – получить качественную комфортную жилплощадь в обустроенных поселках.
С марта 2022 строительная отрасль оказалась в непростой ситуации из-за увеличения себестоимости строительства, проблем с импортными стройматериалами, временного падения спроса на недвижимость. 2021 задал высокую планку по вводу домов по сравнению с предыдущими периодами. Строительное сообщество и власти России осознают серьезность положения и принимают меры для нивелирования негативных факторов.
Несмотря на позитивные результаты 6 месяцев 2022 в основном за счет 1-го квартала, во 2-м квартале объемы ввода жилья стали снижаться. В июне 2022 они уже ненамного опережали показатели аналогичного периода 2021. Если тенденция продолжится и дальше, ввод жилых объектов текущего года может оказаться меньше уровня 2021. Несмотря на такую динамику, вице-премьер РФ Марат Хуснуллин 29 июля на встрече с Президентом России Владимиром Путиным уверенно заявил, что результаты 2022 по вводу жилья будут не ниже рекордных 2021 (92,6 млн м2).
С 1 января 2022 года заработал закон, расширяющий список основных сведений, входящих в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Например, в документах о недвижимости появилась графа с указанием полной информации об инженере, который проводил кадастровые работы.
Вопросы долевого строительства в России регулирует закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ. В него неоднократно вносили изменения.
28.06.2021 вступил в силу п. 6.1 ст. 15.4 данного закона, обязующий застройщика размещать проектную декларацию в единой информационной системе жилищного строительства еще до заключения договора с первым участником долевого строительства.
Важно! В 2022 году руководствоваться следует последней действующей редакцией (на текущий момент это 30.12.2021), ведь обновленная редакция закона существенно укрепила права дольщиков и обязанности застройщиков.
В закон №214-ФЗ, внесли следующие дополнения:
- Создание реестра застройщиков. Таким образом, покупателю квартиры достаточно будет проверить, есть ли застройщик в реестре, как долго он на рынке и какая у него вообще репутация. Фирмы-однодневки, которые проводили махинации, отпадают. Кстати, это же улучшает положение пайщиков, где фактор мошенничества особенно распространен.
- Обязанность застройщика размещать в сети информацию о проекте – каждый интересующийся гражданин может свободно просмотреть всю информацию не только о застройщике, но и самом объекте.
- Привлекать средства граждан для строительства теперь имеют право только компании с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше 150 миллионов;.
- Цена покупаемого объекта теперь формируется как производная стоимость.
- В банках появляются эскроу-счета. А это значит, что компания-застройщик сможет снять средства дольщиков только после того, как сдаст объект, а дольщики его примут.
- Подрядчик несет теперь финансовую ответственность за отказ исправить дефекты и недочеты. Кроме того, оплата будет осуществляться, исходя из Закона о защите прав потребителей. Сумма больше, и за каждый день просрочки платежа начисляется штраф.
- Организован «компенсационный фонд» — застройщики, которые внесены в реестр, обязаны вносить в него по 1% от строящегося объекта. Средства из фонда будут расходоваться на те случаи, когда компания-участник будет признана банкротом для выплат неустойки дольщикам.
Также граждан-участников долевого строительства защищает Федеральный закон №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Важно! С 1 июля 2019 года застройщики могут возводить жилье только на банковские кредиты (это называется проектное финансирование), или на собственные средства, если они есть. Деньги граждан в стройку вкладывать больше нельзя.
Как же тогда купить новостройку? Это по-прежнему можно сделать хоть на этапе котлована. Но ваши деньги застройщик взять себе не может, а обязан положить на специальный счет в банке — эскроу. Там они будут находиться до тех пор, пока компания полностью не получит разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Почему, несмотря на все изменения и в 2022 году встречается долевое участие в строительстве «по старой схеме»?
Если строительство объекта было начато после 1 июля 2019 года, то долевое участие может быть оформлено только по новым. То есть застройщик должен открывать для всех своих покупателей счета эскроу.
Важно! Если он этого не делает и в 2022 году принимает деньги напрямую или вообще использует какие-то серые схемы — это нарушение законодательства.
Если стройка на 1 июля была уже в процессе, возможны варианты. С вами могут заключить и обычный старый договор долевого участия, без открытия счета эскроу, но только до середины 2022 года. Федеральный Закон №175 предусматривает обязательное использование эскроу с середины 2022 года.
Если вас интересует долевое строительство с приобретением не только квартиры, а и паркоместа, полезным будет знать изменения, которые коснутся в 2022 данного вопроса. Так в этом году вступает в силу закон, согласно которому в России изменятся размеры машино-мест. Документом отменяется максимально допустимый размер парковочного места и определяется минимально допустимый размер, который теперь составит 5,3 на 2,5 м. Закон отменяет максимально допустимый размер машино-места, который ранее составлял 6,2 на 3,6 м.
Документ разработали из-за разнообразия транспорта, в отношения которого размеры парковочных мест не установлены, в частности сельскохозяйственной техники, транспортных и технических средств для инвалидов. Новые требования относительно размера машино-мест должны будут соблюдать в том числе российские девелоперы при проектировании зданий.
Дальнейшее развитие проектного финансирования застройщиков будет зависеть от темпов жилищного строительства в России. Президент Владимир Путин в послании Федеральному собранию поставил задачу ежегодно строить 120 млн кв. м жилья и улучшать жилищные условия для 5 млн семей ежегодно. Такой показатель стал целевым в национальном проекте «Жилье и городская среда» с достижением к 2024 г. В апреле этого года планы скорректировали из-за пандемии: теперь такие объемы строительства предполагается достичь к 2030 г. Число квартир, строящихся по ДДУ с использованием эскроу-счетов, должно составить более 1 млн к 2024 г.
Ситуацию прокомментировал вице-премьер Марат Хуснуллин. По словам чиновника, власти уже готовят комплекс мер поддержки строительного сектора.
«План будет утвержден в ближайшее время», — сказал он.
Вице-премьер указал на необходимость наращивания доли отечественных стройматериалов и укрепления сотрудничества с азиатскими поставщиками. Он также отметил, что изменения ставок не приведут к отмене льготных ипотечных программ:
- дальневосточная;
- семейная;
- сельская.
Дополнительно Хуснуллин заверил, что новых долгостроев не предвидится. Власти намерены также в полной мере исполнить обязательства перед существующими обманутыми дольщиками.
Было: Застройщик передавал квартиры в срок, единый для всех участников долевого строительства. Все дольщики ждали, пока застройщик завершит отделку во всех квартирах. Если застройщик хотел перенести срок передачи объекта долевого строительства, он уведомлял дольщиков о новом сроке в одностороннем порядке и вносил изменения в проектную декларацию (ст. 6 № 214-ФЗ).
Стало: Срок передачи и принятия каждой квартиры может быть изменен в отдельности от других квартир, входящих в состав того же многоквартирного дома. Поэтому квартиры без отделки дольщики смогут получить раньше тех, кто приобрел квартиру с ремонтом. Также теперь застройщик не имеет права переносить сроки передачи квартиры в одностороннем порядке, поскольку дольщик может согласиться на это или нет.
Было: Дольщик привлекал на приемку квартиры любого эксперта по своему выбору. В случае составления дефектного акта о выявленных нарушениях выводы этого эксперта застройщик обязан был учитывать.
Стало: Принимать квартиру теперь можно будет совместно с независимым экспертом, который определяется застройщиком по соглашению с участником долевого строительства. Специалист должен состоять в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в Национальном реестре специалистов в области строительства. Кроме того, компания, в которой работает эксперт, должна также входить в саморегулируемую организацию в области строительства.
(Не)нужные новостройки. Что ждёт российский рынок недвижимости
Было: Сообщения о завершении строительства и готовности объекта к передаче, а также предложение об изменении срока передачи объекта долевого строительства направлялись по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или лично под расписку (ч. 4 ст. 8 № 214-ФЗ).
Стало: Застройщик может сообщать дольщику обо всех изменениях в форме электронного письма, усиленного электронной цифровой подписью (ЭЦП). Такие сообщения будут приходить по электронной почте, если она указана в договоре ДДУ.
Фрунзенский район стал, наверное, главным «прибежищем» очередников: количество домов для нуждающихся здесь продолжает расти, давая надежду каждому обзавестись своими метрами. Каменная Горка, Красный Бор, Домбровка, Сухарево — все высотки, построенные за последние десять лет, поди и не сосчитаешь. И не надо. Давайте смотреть на то новое, что нас ждет.
Город — руками местного УКСа — продолжает застраивать Сухарево. Причем обычный «панельный» пейзаж стараются разнообразить. Весной мы оценивали, как выглядит квартал под названием «Времена года», а к концу 2022-го сможем прикинуть, какой получается «Экспрессия».
С учетом того, что сверхнормативные квадратные метры в доме обошлись, по воспоминаниям женщины, в Br1998 за каждый, полная стоимость ее недвижимости составила Br144 422. “Я эту цифру на всю жизнь запомню. Общая стоимость этих двух квартир. А субсидия – Br71,8 тыс. То есть еще более Br72 тыс. нужно было доплатить”, – говорит Елена.
Есть норма площади жилья, которая для нуждающихся многодетных предлагается с господдержкой, – 20 квадратов на каждого члена семьи. На пятерых человек выходит 100 кв.м. Но это если ни у кого из них нет в собственности другого жилья. В противном случае “лишние” квадратные метры вычитаются из субсидируемых. Скажем, если бы у Елены или ее мужа была в собственности квартира в 50 кв.м, то и размер субсидии сократился бы наполовину. И на столько бы выросла сумма доплаты.
Семье Горшковых также повезло, что на момент рождения третьего ребенка уже работала программа поддержки “Семейный капитал”. И Br26 тыс. этого депозита погасили часть суммы доплаты. Оставалось еще найти примерно Br46 тыс. Значительную экономию дал отказ от строительной отделки – около Br13 тыс.
“Пришлось взять Br20 тыс. в кредит на общих основаниях, то есть обычный коммерческий, на 20 лет. Сейчас мы платим только по основному долгу – ежемесячно примерно по Br220. А выплаты процентов пойдут через полтора года после сдачи дома. Тогда будет примерно по Br300, если ставка рефинансирования останется в тех же границах”, – продолжает калькуляцию Елена.
Еще она ежемесячно выплачивает примерно по Br80 по льготному кредиту, потому что для семьи с тремя детьми условия предоставления субсидии отличаются.
“Субсидия – это, по сути, тот же кредит. Просто за меня 95% этого кредита ежемесячно погашает государство. Схема довольно сложная, но по итогу в пересчете получается выплата примерно 5% для семьи с тремя детьми. Семьям, в которых воспитывается больше деток, государство погашает 100% субсидии”, – говорит Елена.
И здесь кроется один важный нюанс. При наличии финансов супруги могут досрочно погасить коммерческий кредит, но ускорить погашение обязательств по субсидии, где основные выплаты ежемесячно делает за семью государство, нельзя. Получается, что в течение 20 лет квартира будет собственностью, но обремененной, – ее нельзя ни продать, ни обменять. И варианта получить субсидию только на площадь одной квартиры, а вторую строить самостоятельно (но по льготной цене квадратного метра) тоже нет – исполком выдает разрешение на использование кредита на две квартиры в сумме.
Но Елена признается, что изначально понимала, на что они идут. У субсидии по указу №240 и у льготного кредита по указу №13 есть свои плюсы и минусы.
По указу №240 чуть больше выплаты по кредиту, чуть более жесткие требования к получателю. А льготный кредит – это минимальный процент ежемесячных выплат, но на 40 лет. К примеру, если Елена по субсидии платит в месяц Br80, то по льготному кредиту будет примерно Br50-60. Получить его в банке проще. Но есть особые условия, например, нужно прописаться в построенной квартире всем составом семьи, и другие.
К тому же выбор стоит не между субсидией и льготным кредитом, а в том, строиться или нет в том или ином доме. Изначально проектная декларация на дома, которые в этот год будут переданы на распределение очередникам, выпускается на определенных условиях – либо по указу №13, либо по указу №240.
Вариант “2+1” или вообще отдельно двух- и однокомнатные квартиры преобладают среди предложений для многодетных. Четырехкомнатных очень мало, трешки разбираются моментально.
Многих такой вариант не устраивает, потому что влечет за собой большие доплаты как за саму квартиру, так и в дальнейшем по квартплате, сумме вступительного взноса. Потому что мерилом здесь является квадратный метр, а в трешке площадь в рядовых панельках в среднем 70-80 кв.м. Это не 100+ кв.м двух квартир.
Кроме того, с этого года те, кто не объединил двушку с однушкой, на одну из квартир будут вынуждены платить налог (многодетные освобождаются от его уплаты, но только на одну квартиру).
В целом же, как отмечает Елена, многие семьи в итоге отказываются от предлагаемых вариантов, поскольку опасаются, что им не выдадут кредит. Занимательный факт, но для получения льготной субсидии семья должна быть признана малообеспеченной исполкомом, но при этом иметь достаточный доход с точки зрения банка, который себя старается страховать от лишних рисков.
“Сейчас я уже не знаю пороговую сумму дохода на одного члена семьи для признания малообеспеченными, но уверена, что большинство семей по этой норме таковыми являются. По-моему, когда мы строились, ежемесячный суммарный доход семьи должен был превышать Br5 тыс. или в районе того”, – вспоминает Елена.
Банку же нужно, наоборот, показать свою платежеспособность, привести поручителей. Обязательным поручителем становится супруг или супруга. “Но у меня муж ИП, и я даже шутила, что мне проще было с ним развестись, чем доказать его доходы в банке. Ипэшников там не очень хотят видеть в роли поручителей. Также, поскольку у меня тогда была зарплата, недостаточная для банка, еще одним поручителем стала мама”, – продолжает рассказ о финансовых “мытарствах” Елена.
К счастью для нее, банк посчитал, что их семья кредит потянет. Но многие многодетные как раз на этом моменте сильно рискуют, ведь часто в этот период женщина находится в декретном отпуске или у супругов в принципе небольшой доход суммарно. Здесь больше защищены родители четверых и более детей. Во-первых, условия для получения проще. Во-вторых, размер субсидии больше и может покрыть практически всю стоимость жилья (особенно если семья согласится на небольшую площадь и не имеет другой собственности).
Покупать или продавать. Что будет с новостройками в 2022 году
В уютной квартире Горшковых чувствуется внимание к деталям при ремонте: качественные обои, плитка и ламинат, розетки в нужных местах, а разводка скрыта под натяжными потолками.
Когда с новосельем откладывать нельзя, семьи, конечно, соглашаются и на строительную отделку, потом поступательно благоустраивая жилье по своему вкусу. Но по возможности собственники стремятся изначально самостоятельно отделать долгожданные квадраты, не доверяя это застройщику. Особенно когда речь идет о совмещении двух квартир.
Экономия при отказе от отделки, по сути, двойная – те, кто ее выбирает, вскоре вынуждены многое переделывать за строителями. “Я не понаслышке знаю, что такое строительная отделка. У нас в доме у многих отстреливают потолки, линолеум пошел пузырями. Про обои-матрасики (с устарелым узорчатым рисунком) вообще молчу. И была очень рада, узнав, что, отказавшись от этого, можно еще и сэкономить Br13 тыс.”, – отмечает Елена.
Единственное, что из отделки застройщика она посчитала хорошим (пусть и временным) решением, – межкомнатные двери. Их женщина закупила по Br30 у других новоселов в своем и соседних домах – многие, кто делал ремонт после строительной отделки, их заменяли.
Что касается объединения квартир, то семья пошла самым простым и быстрым путем – наняв ИП, который занимался урегулированием всех бумажных вопросов. Перепланировку надо было делать с усилением, потому что все стены в доме несущие. Но при этом на будущее супруги сохранили возможность разделения квартиры обратно на две: счетчики остались на каждую из них отдельные, как и две входные двери.
“Объединение стоит немалых денег: чем ниже этаж, тем дороже, потому что для усиления нужен толще слой металла. В моем случае вышло где-то $2 тыс.”, – говорит Елена.
С учетом объединения она потратила на весь ремонт $18 тыс. Причем, сравнивая опыт отделки в пригородной квартире 6 лет назад и сейчас, женщина отмечает, что стоимость работы мастеров осталась прежней (потрачено $6 тыс.), а вот цены на материалы выросли минимум в два раза.
На обустройство ушли последние сбережения и одолженные средства. Сейчас, как признается Елена, она хочет выдохнуть, а уже потом, вернув долги, постепенно доделать все, на что сил и средств не хватило: гардеробную, плинтусы, поменять окна, закупить новую мебель. Но уже сейчас семейное гнездышко, которое стоило не только колоссальных сумм, но также нервов и времени, радует и супругов, и детей, у каждого из которых есть свое место для уединения, и любимого домашнего питомца.
Чтобы лучше ориентироваться в созданной нами базе новостроек Москвы и Подмосковья со сроками сдачи в 2022 году, вы можете самостоятельно задать параметры поиска: указать желаемую цену квартиры, ее общую площадь и количество комнат, наличие отделки и другие личные пожелания.
Подобный подход к выбору жилья позволяет:
- сократить время поиска;
- отсеять неактуальные новостройки;
- оценить объем предложения от застройщиков.
-
- в 2020 году банки выдали 45 тысяч кредитов на 87,2 миллиарда рублей;
- в 2021 году выдано 51,2 тысячи кредитов на 98 миллиардов рублей.
- долгое согласование. Дело даже не в тех 20 днях, которые заявку может рассматривать Минсельхоз – до отправки заявки нужно провести оценку объекта, собрать массу документов и отдать это все в банк. Многим даже не хватает тех 3 месяцев, что действует одобрение на кредит, и приходится продлевать его (а это снова справки и документы);
- когда банк одобрит кредит, субсидия может закончиться. Об этом пишут многие – субсидия от Минсельхоза заканчивается в самый неподходящий момент, а ждать новых ассигнований приходится долго (несколько месяцев). За этот срок заканчивается одобрение банка, а выбранную квартиру уже могут продать кому-то другому. Как вариант – тот же Россельхозбанк предлагает ипотеку на коммерческих условиях, которую затем перекредитует по «Сельской ипотеке» (когда субсидия придет);
- кроме независимой оценки, банк проводит свою – и она может оценить дом дешевле цены покупки. В этом случае банк урежет сумму кредита, а недостающее придется искать заемщику «на стороне» или брать потребительский кредит на эту сумму (и уже не под 2,7% годовых);
- в случае с Россельхозбанком клиенты жалуются на навязывание слишком дорогой страховки – при относительно небольших суммах (до 3 миллионов рублей) ее стоимость доходит до 53 тысяч рублей в год, а оформить в сторонней компании такую страховку сложнее.
После того, как будет сформирован персональный список новостроек 2022 года сдачи, останется только сортировать новые ЖК по стоимости, либо по площади квартир. Для вашего удобства на странице каждого из строящихся объектов представлены разделы с информацией о количестве и типе домов, наличии внутренней инфраструктуры, доступных вариантах жилья.
Если вы ищете квартиру в новостройке со сдачей в 2022 году в Москве и Московской области, это может оказаться довольно сложной задачей. Такое жилье сегодня в лучшем случае находится лишь на стадии котлована, только выставляется застройщиками на продажу.
С другой стороны, стоимость квартир пока является очень низкой, что позволяет обзавестись недвижимостью даже в самых престижных районах столицы очень недорого. В поиске же возможных вариантов вам всегда готов помочь наш сайт, где представлены абсолютно новые жилые комплексы, строительство которых только начинается.
Программа «Сельской ипотеки» на своем старте имела огромный успех – Сбербанк перестал принимать заявки всего через 8 часов после старта, потому что уже принятых было слишком много на лимит субсидии в 97 миллионов рублей. Всего в первый год на программу выделили 1,5 миллиарда рублей, на 2021-й – уже 4,1 миллиарда (плюс 3,2 миллиарда дополнительно), а на 2022 год выделили уже 11,5 миллиардов рублей. Это означает, что банки, вероятно, смогут принимать заявки на кредиты весь год, а выделенных денег будет достаточно, чтобы банки не поднимали ставки выше льготной. Правда, на данный момент все банки не принимают новые заявки – нужно ждать выделения субсидии.
Итоги программы за первые два года (2020 и 2021) оказались впечатляющими:
Конечно, это на порядок меньше, чем было оформлено кредитов по «Семейной ипотеке», но с учетом ограничений результат все равно превзошел даже самые смелые ожидания.
Что интересно, в 2020 году россияне использовали одну лазейку, разрешающую купить жилье в пригороде крупного города. Так, по формальным признакам под программу подходили квартиры в многоэтажках вокруг Санкт-Петербурга – ведь территориально это уже Ленинградская область, а большая часть поселков официально еще не перешли порог в 30 тысяч населения (хотя в реальности это население одного крупного ЖК).
С тех пор программу изменили – перечень сельских территорий стал закрытым, а квартиру в домах выше 5 этажей по программе уже не купить.
Впрочем, даже с такими ограничениями «Сельская ипотека» – отличная возможность купить жилье практически в рассрочку. Если найти отзывы реальных покупателей жилья по этой программе, то ситуация получится неоднозначная. Вот о чем пишут клиенты:
Но больше всего заемщики беспокоятся о будущем программы. Пока есть ассигнования от Минсельхоза, ставка держится на уровне в 2,7% годовых, но в случае их отсутствия она вырастет до рыночной (в договоре прописывается или 2,7% плюс ключевая ставка, или 11,5% годовых). И если ставка вырастет, вся выгода от льготы нивелируется.
Июнь жильем не вышел
Отметим, что в каждой области и Минске будут строиться жилые дома, «работающие» на электричестве. В них для отопления, горячего водоснабжения и приготовления пищи будет использоваться исключительно электрическая энергия. Всего в стране построят 215,3 тысячи «квадратов» такого жилья. Больше всего домов на электричестве собираются построить в Могилевской области — 55 тысяч квадратных метров.
Помимо собственных средств населения, коммерческих кредитов банков, средства организаций, профсоюзов и внебюджетных источников, это будут льготные кредиты «Беларусбанка» и «Белагропромбанка».
Предельные нормативы стоимости льготного «квадрата» − от 818 до 1033 рублей.
Переселение из ветхих домов
Упоминаются в постановлении граждане, проживающие в ветхих и аварийных жилых домах. Всего в 2022 году из такого жилья планируют переселить 69 семей. Для строительства (или приобретения) жилых помещений для отселения из бюджета выделят 4,6 миллиона рублей.
На улучшение жилищных условий в этом году планируется направить 9675 многодетных семей (в прошлом году было более 10,5 тысяч), при этом для 8334 семей ввод в эксплуатацию жилья запланирован на 2022 год. На финансирование данного направления жилищного строительства будет направлено почти 1,19 млрд белорусских рублей, из которых 303,68 млн составят собственные средства населения, почти 891,54 млн — кредитные ресурсы банков, в том числе льготные — 102,79 млн. Социальное жилье планируется построить для 442 семей.
В стране будет возведено почти 86,9 тысяч кв. м арендного жилья, в том числе 83,6 тысяч кв. м за счет бюджетных средств и 3,3 тыс. кв. м — за счет средств предприятий. Всего на эти цели планируется направить 123,14 млн белорусских рублей.
Города-спутники
Согласно планам, в городах-спутниках будет построено 1058 квартир (жилых домов). На это банки выделят 48,8 млн белорусских рублей.
Новые жилые комплексы – 2022: ожидается выход 74 проектов в московском регионе
Проект «Силы Сибири-2» уже на стадии воплощения в жизнь. От планирования перешли к прямым действиям: разрабатывается трасса для прокладки трубопровода. Пока что работы проводят в рамках установленной совместно с монгольской стороной программы. Генподрядчиком этой крупной стройки со стороны России является «Стройтранснефтегаз», который воплощал в жизнь и «Силу Сибири».
Эта стройка общероссийского значения привлечёт большое количество инвестиций. Уже созданы рабочие места, а с началом активной фазы их число вырастет до сотен тысяч. Высшее руководство «Газпрома» напоминает о том, что мощность этой линии будет в 1,3 раза больше, чем у его предшественника – «Силы Сибири».
Многие крупные стройки России 2022-2023 года – это заводы. Примером является завод СПГ в Хабаровском крае. Это масштабный проект, потребовавший 640 млрд рублей для реализации. Инвесторами выступили Россия, США, Индия и Япония. Сначала планировалось финансирование только за счёт российской стороны, но позже принялось решение о привлечении иностранных средств.
Проектная мощность этого предприятия – 6,2 млн тонн переработанного газа в год. Сроки реализации проекта – 2027 год. Однако, в 2021 году был проведён референдум в Аяно-Майском районе, и его жители выступили резко против запуска газоперерабатывающего завода в их краях. Это ставит реализацию проекта под угрозу, но уже в ближайшее время этот вопрос будет решён окончательно.
Новый жилой комплекс от ПИК будет располагаться в Чкаловском районе Екатеринбурга по адресу: ул. Гаршина, 1. Строительство будет вестись на территории 6,4 гектара. Точный адрес новостройки стал известен недавно, хотя ещё в начале октября 2021 года вице-президент по региональному девелопменту ПИК Алексей Алмазов сообщил, что компания готовит третий проект застройки в столице Урала. При этом Алексей добавил, что компания намерена увеличить свое присутствие в Екатеринбурге. «Сейчас у компании порядка 500 тыс. кв. м, думаю, за следующий год мы увеличим его в два раза», – сказал Алексей.
Сегодня Группа ПИК реализует в Екатеринбурге два строительных проекта: — ЖК «Космонавтов, 11» на 242 тыс. кв. м в Завокзальном жилом районе и «Исеть парк» на 86 тыс. кв. м на юго-востоке жилого района Автовокзал. Завершить строительство «Исеть парка» планируется в 2024 году.
Девелоперская компания PRINZIP в 2022 году завершает строительство и сдаёт в эксплуатацию новые очереди в своих известных новостройках. В ЖК «Парк Победы» (Вокзальный район) сдаётся первая очередь, в ЖК «Парковый квартал» (район Парковый) – вторая очередь. Кроме того сдаётся первая очередь клубного дома на Ленина, 8 (Центральный район).
О планах по началу строительства в новых локациях PRINZIP традиционно не распространяется. Тем не менее, есть информация о том, что компания в ближайшей перспективе может начать строительство элитной пятиэтажки на Вознесенской горке в центре Екатеринбурга (за зданием земской школы по адресу: ул. Клары Цеткин, 13). Проект новостройки будет выбран по результатам международного архитектурного конкурса, который планируют объявить в 2022 году.
В 2022 году девелопер «УГМК-Застройщик» введёт в эксплуатацию четвёртую очередь ЖК бизнес и элит-класса «Макаровский» – 21-этажный жилой дом. Также будет завершено строительство секции 2.6 ЖК «Нагорный» (ВИЗ). Секция 2.6 – это вторая часть семиэтажной торгово-офисной галереи. Первый этаж галереи станет центральной входной группой для всего «Нагорного».
В жилом районе «Изумрудный бор» компания в 2022 году планирует ввести три дома: №№ 3.1, 3.2 и 8. При этом застройщик замечает, что дом №3.3, должен был быть завершен в третьем квартале 2022 года, однако девелопер уже завершил все работы по нему с большим опережением графика. Всего в составе жилого района «Изумрудный Бор» будет 13 кварталов общей площадью 124,9 Га. Из них под жилую застройку отведено 40,7 Га. В следующем году девелопер планирует строить дома № 9, 10, 11, 12, 13.
Что касается новых проектов, то в 2022 году «УГМК-Застройщик» начнет строить объекты в рамках новой концепции квартала «Екатеринбург-Сити». Кроме того компания планирует начать реализацию известного проекта «Стражи Урала» – это три высотки по 100 и 150 метров.
Останемся в Заводском районе и посмотрим на другие проекты местного УКСа. О необычном панельном доме для очередников, который стоит на монолитном стилобате и в целом будет выдержан в духе «Партизанского проспекта сталинского периода», мы уже рассказывали. Стройка вовсю идет. Поэтому посмотрим на то новое, что приготовил госзастройщик.
В 2022 году УКС собирается застраивать две расположенные рядом площадки: новый квартал появится в границах улиц Карвата, Геологической, Высокой и Связистов, еще один — в границах улиц Геологической и Карвата.
Еще порция хороших новостей для нуждающихся, преимущественно многодетных семей. В конце прошлого года стало известно, что участок Долгиновского тракта (от МКАД до улицы Микулича) преобразят. Да не просто настроят однотипных домов, а реализуют модный проект — из панельных конструкций производства МАПИДа соберут двухэтажные блокированные дома.
Фрунзенский район стал, наверное, главным «прибежищем» очередников: количество домов для нуждающихся здесь продолжает расти, давая надежду каждому обзавестись своими метрами. Каменная Горка, Красный Бор, Домбровка, Сухарево — все высотки, построенные за последние десять лет, поди и не сосчитаешь. И не надо. Давайте смотреть на то новое, что нас ждет.
Город — руками местного УКСа — продолжает застраивать Сухарево. Причем обычный «панельный» пейзаж стараются разнообразить. Весной мы оценивали, как выглядит квартал под названием «Времена года», а к концу 2022-го сможем прикинуть, какой получается «Экспрессия».
Улица Притыцкого бьет все рекорды по застройке: там, где еще недавно был пустырь, уже стоит частокол домов. Темпы поражают (и радуют очередников). Еще одну площадку удалось изыскать Минскому домостроительному комбинату. Место и правда неплохое: рядом парк под названием Семейное Дерево, небольшое озеро, а метро и вовсе в двух шагах.
С начала 2022 года в России заработала программа льготного ипотечного кредитования в сельской местности, которая была утверждена Постановлением Правительства РФ № 2022 от 30.11.2022.
Льготную ипотеку можно оформить для строительства или покупки жилья на сельской территории или сельской агломерации. К ним относятся: село, поселок городского типа, деревня, рабочий поселок, кишлак, аул, хутор, станица, городское поселение и внутригородское муниципальное образование г. Севастополя, а также города с населением не более 30 тысяч человек при условии, что они включены в государственную программу развития.
Москва, Санкт-Петербург и Московская область в программе не участвуют. Для покупки недвижимости, расположенной на территории этих субъектов, получить сельскую ипотеку нельзя. Кроме того, городской частный сектор не относится к сельской территории.
Похожие записи: