Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Программа реструктуризации проблемной ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это возможность конвертировать в рубли заем, который изначально был получен в иностранной валюте.
Например, в марте 2022 года ЦБ РФ рекомендовал финансовым организациям конвертировать в рубли валютные ипотеки, оформленные до 22.02.2022, по курсу на 18.02.2022. До 31 мая заемщики могли подать заявки и, при соответствии условиям, получить конвертацию.
Например, это может быть переход с дифференцированных платежей на аннуитетные.
Если говорить очень просто, то дифференцированные платежи сначала большие, а в конце маленькие. А аннуитетные – одинаковые на протяжении всего срока выплат.
Если договориться с банком не удалось, то можно прибегнуть к рефинансированию ипотеки. Для этого через другой банк привлекается кредит на сумму погашения старого кредита, но с более выгодными условиями.
За его счет погашается старый жилищный заем, а затем заемщик уже начинает покрывать новый долг с более лояльными условиями. Кредит для рефинансирования лучше сразу брать в рублях, чтобы избавить себя от валютной ипотеки. Имеет смысл рассмотреть специальные предложения от Сбербанка России, ВТБ 24, УралСиб и Нордеа Банка.
Принципиально валютная ипотека не отличается от обычного рублевого ипотечного кредита. Разница между этими форматами кредитования состоит в том, что по обычному ипотечному кредиту банк выдает деньги на покупку недвижимости в рублях, а в случае валютной ипотеки – в иностранной валюте, например, долларах или евро.
Ключевой особенностью такого кредита является то, что регулярные ипотечные платежи напрямую зависят от курса валют. Заемщик обязан закрывать обязательства перед банком в той валюте, в которой оформил кредит, поэтому при уменьшении курса иностранной валюты выплаты становятся меньше, а при увеличении – больше.
Сейчас из-за валютных рисков банки выдают валютную ипотеку крайне редко. По оценке Банка России, на начало 2022 года непогашенными оставались около 2 тыс. ипотечных кредитов в иностранной валюте. Задолженность по ним составляла 16,64 млрд рублей (0,14% портфеля жилищных кредитов). В основном это кредиты, выданные до 2014 года.
Реструктуризация ипотеки с помощью государства — 2022
Для выплаты валютной ипотеки можно воспользоваться рефинансированием. Для этого в другом банке привлекается кредит на сумму погашения долга, но с более выгодными условиями. За его счет погашается старая ипотека, а затем заемщик уже начинает покрывать новый долг с более лояльными условиями.
Предполагалось, что для реализации программы потребуется определенная сумма бюджетных средств, которая и была выделена. Однако за период работы первоначального варианта программы вся сумма потрачена не была. Государством было принято решение продлить действие программы, одновременно улучшив ее условия.
Была повышена сумма компенсации. Теперь она составляет 30% от стоимости квартиры (не выше 1,5 млн. рублей).
В программу имеют право войти те кредитополучатели, которые только сейчас оформляют ипотечный кредит. Им потребуется соблюсти определенные пункты:
Pecтpyктypизaция – этo внeceниe измeнeний в ycлoвия cyщecтвyющeгo кpeдитнoгo дoгoвopa. Oбычнo oфopмляeтcя, чтoбы coздaть блaгoпpиятныe ycлoвия для пocлeдyющeгo пoгaшeния дoлгa. Pecтpyктypизaция пpoиcxoдит, ecли финaнcoвoe cocтoяниe зaeмщикa yxyдшaeтcя или ecли бaнк xoчeт yдepжaть xopoшeгo плaтeльщикa и для этoгo cнижaeт cтaвкy пo дeйcтвyющeмy кpeдитy.
Пo cyти этo yмeньшeниe плaтeжa, oтcpoчкa или дpyгиe льгoты пo ипoтeчнoмy кpeдитy. Pecтpyктypизaция ипoтeки в 2019 гoдy мoжeт быть peaлизoвaнa нa ocнoвaнии coглaшeния мeждy кpeдитopoм и зaeмщикoм либo нa ocнoвaнии peшeния cyдa, ecли oбcтoятeльcтвa, из кoтopыx cтopoны иcxoдили пpи зaключeнии кpeдитнoгo дoгoвopa для пpиoбpeтeния жилья, cyщecтвeннo измeнилиcь.
Cпocoбы pecтpyктypизaции кaждый бaнк ycтaнaвливaeт caм. Кaк пpaвилo, ecли y зaeмщикa yxyдшилacь cитyaция и oн нe cпpaвляeтcя, этo тaкиe виды:
3aeмщик мoжeт выбpaть oтcpoчкy пoгaшeния ocнoвнoгo дoлгa пpи этoм пpoдoлжaя eжeмecячнo выплaчивaть пpoцeнты либo выбpaть вoзмoжнocть в тeчeниe oпpeдeлeннoгo вpeмeни вooбщe нe внocить плaтeжи пo кpeдитy. B cooтвeтcтвии c нoвыми нopмaми, ycтaнoвлeнными зaкoнoм oт 01.05.2019 № 76-Ф3, тaкaя oтcpoчкa пpeдocтaвляeтcя мaкcимyм нa шecть мecяцeв.
Cpoк дoгoвopa пo кpeдитy yвeличивaeтcя, зa cчeт этoгo cнижaeтcя paзмep плaтeжeй пo дoгoвopy. Cлeдyeт имeть в видy, чтo пpи этoм cyммa пepeплaты пo зaймy yвeличивaeтcя.
Pecтpyктypизaция ипoтeчнoгo жилищнoгo кpeдитa чaщe вceгo cтaнoвитcя aктyaльнoй для зaeмщикa, ecли eгo жизнeннaя cитyaция мeняeтcя, блaгoдapя чeмy пaдaeт ypoвeнь дoxoдoв.
Pecтpyктypизaция кpeдитa пpoиcxoдит, нaпpимep, в cвязи c тaкими coбытиями:
- измeнeния в paбoтe – пoтepя мecтa, пoнижeниe зapплaты и пpoчee;
- пoтepя тpyдocпocoбнocти;
- oтпycк пo yxoдy зa peбeнкoм дo пoлyтopa или тpex лeт;
- пpизыв нa cpoчнyю вoeннyю cлyжбy в apмии;
- paзвoд.
B кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae мoгyт быть cвoи ocнoвaния для пpoвeдeния pecтpyктypизaции, oднaкo cлeдyeт пoмнить, чтo pecтpyктypизaция ипoтeчнoгo кpeдитa – этo дoбpaя вoля бaнкa. A нeкoтopыe бaнки и вoвce нe бyдyт paccмaтpивaть зaявлeниe нa pecтpyктypизaцию, пoкa зaeмщик нe дoпycтит пpocpoчкy, cлeдyя лoгикe, чтo paз пpocpoчки нeт, знaчит клиeнт cпpaвляeтcя и y нeгo вce xopoшo. Oднaкo нaдo лoвить пpaвильный мoмeнт, пocкoлькy пpocpoчeнный плaтeж в тeчeниe тpex мecяцeв тoжe бyдeт ocнoвaниeм для oткaзa в pecтpyктypизaции.
Taк чтo дaжe ecли y зaeмщикa вoзникли yкaзaнныe oбcтoятeльcтвa, бaнк нe oбязaн зaключaть c ним дoпcoглaшeниe и мeнять ycлoвия кpeдитa. Ecли бaнк нe coглaceн нa pecтpyктypизaцию, нaличиe тaкиx oбcтoятeльcтв нe ocвoбoждaeт зaeмщикa oт нeoбxoдимocти иcпoлнять cвoи oбязaтeльcтвa пo дoгoвopy и пoгaшaть кpeдит, a тaкжe выплaчивaть пpoцeнты в cpoк.
Oднaкo pecтpyктypиpoвaть бaнк мoжeт и дoлг дoбpocoвecтнoгo зaeмщикa. Пpи пepвoм paccмoтpeнии этo мoжeт выглядeть кaк пooщpeниe — кoгдa бaнк cнизит пpoцeнтнyю cтaвкy c 14% дo 10,9%. Нo этo тoжe pecтpyктypизaция, и дpyгиe бaнки бyдyт вocпpинимaть ee кaк нeгaтивный oтпeчaтoк нa кpeдитнoй иcтopии. Пoэтoмy ecли в дaльнeйшeм тaкoй клиeнт зaxoчeт пpoвecти peфинaнcиpoвaниe пoд 9,5% oчeнь вeликa вepoятнocть, чтo eмy oткaжyт. Oчeнь мaлo бaнкoв, кoтopыe гoтoвы oфopмить peфинaнcиpoвaниe пocлe пpoвeдeннoй pecтpyктypизaции.
B oтдeлeниe бaнкa, гдe oбcлyживaeтcя вaш кpeдит нaдo пpeдcтaвить зaявлeниe c дoкyмeнтaми. Mнoгиe бaнки дaют вoзмoжнocть пepeдaвaть тaкиe oбpaщeния oнлaйн. Ecли в вaшeм бaнкe ecть тaкaя ycлyгa, вы мoжeтe eю вocпoльзoвaтьcя, нo лyчшe ocтaвить этo нa coвceм кpaйний cлyчaй. Ecли ecть вoзмoжнocть, лyчшe вce-тaки oбpaтитьcя в бaнк личнo – нaпишитe зaявлeниe, вoзьмитe c coбoй втopoй экзeмпляp и пoпpocитe, чтoбы нa нeм пocтaвили вxoдящий нoмep и pacпиcaлиcь в пoлyчeнии.
Пepeчeнь дoкyмeнтoв, кoтopыe нeoбxoдимo пpилoжить к зaявлeнию, бyдeт paзличaтьcя в зaвиcимocти oт тpeбoвaний бaнкa и oбcтoятeльcтв, кoтopыe зacтaвили зaeмщикa oбpaтитьcя зa pecтpyктypизaциeй. Oднaкo в любoм cлyчae вoзникнoвeниe y зaeмщикa ocнoвaний, нa кoтopыe oн ccылaeтcя, нyжнo пoдтвepдить дoкyмeнтaльнo.
B cвязи c этим, кaк пpaвилo, для paccмoтpeния вoпpoca o pecтpyктypизaции пpeдcтaвляют:
- пacпopт или дpyгoй дoкyмeнт, yдocтoвepяющий личнocть;
- дoкyмeнт o финaнcoвoм пoлoжeнии зaeмщикa зa пocлeдниe нecкoлькo мecяцeв – к пpимepy, cпpaвкy o дoxoдax;
- дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe вoзникшиe oбcтoятeльcтвa, из-зa кoтopыx тpeбyeтcя pecтpyктypизaция.
К пocлeднeмy пyнктy мoжнo, к пpимepy, oтнecти:
- кoпию yвeдoмлeния o пpeдcтoящeм coкpaщeнии, зaвepeннyю paбoтoдaтeлeм;
- кoпию пpикaзa oб измeнeнии ycлoвий тpyдoвoгo дoгoвopa – в тoм чиcлe yмeньшeниe зapaбoтнoй плaты, тaкжe зaвepeннyю пpeдпpиятиeм;
- дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe вoзникшyю нeтpyдocпocoбнocть – лиcтoк нeтpyдocпocoбнocти, cпpaвкa oб инвaлиднocти и пpoчee;
- cпpaвки дpyгиx кpeдитopoв, c кoтopыми y зaeмщикa зaключeны дoгoвopы зaймa, c yкaзaниeм cyмм ocтaткa дoлгa, cpoкa пoгaшeния и пpeдycмoтpeннoгo гpaфикa плaтeжeй.
Бaнк мoжeт пoтpeбoвaть пpeдocтaвить дpyгиe дoкyмeнты для pecтpyктypизaции ипoтeки, ecли coчтeт, чтo пepeчиcлeнныx нeдocтaтoчнo для пpинятия peшeния.
Oбpaтитe внимaниe – ecли вы yвoлилиcь пo coбcтвeннoмy жeлaнию или paбoтoдaтeль paccтaлcя c вaми из-зa нapyшeний тpyдoвoй диcциплины, пoлyчитcя, чтo вы caми yxyдшили cвoe финaнcoвoe пoлoжeниe, a знaчит нe впpaвe пpeтeндoвaть нa пoблaжки. A вoт ecли вac coкpaтили, или вaш paбoтoдaтeль ликвидиpyeтcя, или вac зaкoнчилcя cpoк тpyдoвoгo дoгoвopa, этo дeйcтвитeльнo yxyдшeниe и вы мoжeтe пpocить oб пpeдocтaвлeнии пoмoщи.
Бaнк yчтeт вce oбcтoятeльcтвa вaшeгo дeлa, пpoaнaлизиpyeт вoзмoжнocть пpoвeдeния pecтpyктypизaции, в зaвиcимocти oт peзyльтaтoв пpимeт пoлoжитeльнoe или oтpицaтeльнoe peшeниe и cooбщит вaм o нeм.
3aявлeния мoжeт paccмaтpивaтьcя oкoлo двyx нeдeль. Ecли пpинятoe peшeниe бyдeт пoлoжитeльным, бaнк cooбщит вaм, нa кaкиx ycлoвияx oн гoтoв пpoвecти pecтpyктypизaцию.
Ecли пpeдлoжeнныe бaнкoм ycлoвия pecтpyктypизaции для вac пpиeмлeмы, нeoбxoдимo oбpaтитьcя в бaнк, чтoбы внecти измeнeния в кpeдитный дoгoвop, дoгoвop ипoтeки и зaклaднyю. Пocлe oфopмлeния вcex измeнeний бaнк пpeдocтaвит вaм нoвый гpaфик плaтeжeй пo кpeдитy.
Ecли бyдeт мeнятьcя cpoк кpeдитa или cyммa oбecпeчeннoгo ипoтeкoй oбязaтeльcтвa, нyжнo бyдeт тaкжe oбpaтитьcя в Pocpeecтp, чтoбы внecти измeнeния в peгиcтpaциoннyю зaпиcь oб ипoтeкe.
Ecли бaнк пpимeт peшeниe oткaзaть вaм в pecтpyктypизaции, вы мoжeтe oбжaлoвaть oткaз в cyдe.
AO «ДOM.PФ» (paнee – AИЖК) yчacтвyeт в пpoгpaммe пoмoщи oтдeльным кaтeгopиям ипoтeчныx зaeмщикoв, кoтopыe oкaзaлиcь в cлoжнoй финaнcoвoй cитyaции. Этa пpoгpaммa зaключaeтcя в pecтpyктypизaции кpeдитopaми-yчacтникaми пpoгpaммы выдaнныx ипoтeчныx жилищныx кpeдитoв c пocлeдyющим вoзмeщeниeм им вoзникшиx пpи этoм yбыткoв чepeз AO «ДOM.PФ» зa cчeт бюджeтныx cpeдcтв. Taким cпocoбoм гocyдapcтвo cтapaeтcя пoддepжaть кaк зaeмщикoв, тaк и кpeдитopoв.
Пyнктoм 5 Ocнoвныx ycлoвий, yтв. Пocтaнoвлeниeм Пpaвитeльcтвa PФ oт 20.04.2015 N 373, пpeдycмoтpeнo нecкoлькo вapиaнтoв oфopмлeния pecтpyктypизaции. Oнa мoжeт ocyщecтвлятьcя чepeз зaключeниe мeждy кpeдитopoм и зaeмщикoм:
- coглaшeния oб измeнeнии ycлoвий зaключeннoгo кpeдитнoгo дoгoвopa;
- нoвoгo кpeдитнoгo дoгoвopa, cyммa пo кoтopoмy выдaeтcя в цeляx пoлнoгo пoгaшeния зaдoлжeннocти пo pecтpyктypиpyeмoмy ипoтeчнoмy жилищнoмy кpeдитy;
- миpoвoгo coглaшeния.
Пpoгpaммa пoмoглa мнoгим зaeмщикaм, нo нa дaнный мoмeнт, к coжaлeнию, нe paбoтaeт, пocкoлькy зaлoжeнныe в бюджeтe дeньги зaкoнчилиcь. Oднaкo ecть вepoятнocть, чтo в бyдyщeм oнa cнoвa нaчнeт дeйcтвoвaть, ecли в бюджeтe пoявитcя нeoбxoдимaя cyммa.
Рефинансирование — это льготная услуга, которая еще недавно щедро предлагалась различными банками и позволяет снизить уровень кредитной нагрузки.
Например, сейчас вы платите кредит с процентной ставкой 14% годовых. Но вот вам на глаза попадается предложение в нескольких банках — от 5,5% годовых, от 6% годовых, от 9,5% годовых и так далее. Ваш мозг за 1-2 минуты уже сложит простейшие арифметические вычисления и поймет, что вы, батенька, несколько переплачиваете. А зачем платить больше?!
В особенности выгодно рефинансирование для ипотеки — здесь крутятся большие деньги, поэтому каждый лишний начисленный процент хорошо чувствуется при возврате. Если отбросить все нюансы, то даже снижение на два процентных пункта прекрасно скажется на существенном уменьшении ежемесячных платежей.
После начала военной операции на Украине банки предлагают рефинансировать любые кредитные продукты крайне неохотно. И делают это по уже куда более высоким ставкам, чем те, которые были в ходу еще до 1 марта 2022 года. Причина — в резком росте ставки рефинансирования Банка России, которая сразу после начала спецоперации выросла до 20% годовых.
И хотя ставка постепенно снижается, на уровень «до 24 февраля» ставки по кредитам, а, соответственно, и по рефинансированию, не вернутся еще долго. Так, Сбербанк предлагает рефинансирование под ставку от 13,9% годовых, хотя еще недавно ставка была «от 5,9%».
А на сайте ВТБ в разделе о рефинансировании сказано, что «с 28.02.2022 временно приостановлен приём заявок на рефинансирование ипотеки, за исключением рефинансирования для семей с детьми с господдержкой». Специализированный государственный ипотечный банк — Дом.рф — предлагает рефинансирование от 16,1%.
Получается, что ипотечные кредиты, взятые ранее в расчете на тот факт, что ставка будет снижаться, сейчас выгоднее платить по старой ставке, чем по вновь предлагаемой.
Да, иногда после взятия ипотеки первоначальные прогнозы оказываются ошибочными. Катастрофически не хватает денег на оплату и поэтому приходят мысли о рефинансировании. Но эта процедура не всегда будет выгодна. Она не подойдет заемщику, если:
- По ипотечному кредиту ему осталось платить меньше 50% — скажем, несколько лет. То есть он уже выплатил проценты, осталось преимущественно тело кредита. Рефинансирование в таком случае бывает даже убыточным.
- Банки предлагают снижение меньше, чем на 2% годовых. В этом нет особого смысла, потому что вы, по сути, поменяете шило на мыло. К тому же, сам механизм переоформления подразумевает расходы: на оценщика, на справки.
Единственное ценное основание для переоформления — это оформление нового договора без права собственности на жилье со стороны банка. То есть сейчас у вас залоговая ипотека: например, квартира на вторичном рынке или строящееся жилье находится под залогом у банка. Но вот после переоформления оно перестает быть объектом залога, и вы платите просто кредит.
В таком случае да, каким бы ни был процент после рефинансирования, стоит согласиться. Ваши риски будут намного ниже, чем при собственной ипотеке. В особенности, если квартира для вас выступает единственным жильем.
Но если вы снимете обременение с залога при получении нового кредита и тут же побежите подавать документы на банкротство, ваши действия могут объявить мошенническими. Так и без квартиры можно остаться, и долги не спишут.
Реструктуризировать долговые обязательства можно:
- по кредитному договору;
- по налоговой задолженности в ФНС;
- по военной ипотеке для военнослужащих;
- по лизингу;
- по штрафам;
- обязательства по решению суда (в рамках дел по ГК РФ, а по договоренности с потерпевшим — и возмещение ущерба по УК РФ);
- по кредитным картам;
- по алиментам.
Практически все долги можно реструктурировать по соглашению сторон, но это требует заинтересованности от взыскателя. Когда банки, МФО или иные финансовые организации не идут навстречу, или пытаются вменить как можно больше процентов и санкций, человеку выгоднее установить график платежей через судебную процедуру банкротства. О требованиях и особенностях мы поговорим в следующих разделах.
Рефинансирование ипотеки в 2022 году
Причины ухудшения финансового положения заемщика, являющиеся основаниями реструктуризации ипотеки, могут быть разными. Сюда можно отнести:
-
Увольнение, сокращение с места работы. Важный момент: увольнение гражданина по собственному желанию или из-за нарушения трудовой дисциплины не будет являться для банка причиной одобрения реструктуризации ипотеки.
-
Болезнь заемщика или членов его семьи.
-
Снижение уровня доходов.
-
Развод.
-
Отпуск по уходу за ребенком до 1,5 и 3 лет и другие.
Указанный перечень не является полным. Каждый случай финансовых проблем заемщика индивидуален. Наличие у заемщика уважительной причины неплатежеспособности не является гарантией заключения дополнительного соглашения к договору ипотечного кредитования. Реструктуризация ипотеки – добровольная мера банка.
Для оформления реструктуризации ипотечного кредитования заемщик должен пройти обязательную процедуру. Она состоит из следующих этапов:
1. Подготовительный.
Первый этап процедуры реструктуризации является самым трудоемким и важным. К составленной анкете-заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие снижение платежеспособности заемщика.
Заемщику необходимо обратиться в банк, предоставивший ипотеку. Работник банка проведет первичную консультацию, где будут разъяснены требования по реструктуризации, а также перечень документов, которые необходимы в качестве приложения к заявке.
Список необходимых документов в каждом банке может быть разным. Это зависит от причины реструктуризации. Вот примерный перечень документации, прилагаемый к заявлению заемщика:
- паспорт заемщика;
- заверенная копия трудовой книжки;
- справка о доходах с места работы;
- документы, подтверждающие факт нового статуса заемщика:свидетельство о рождении детей; свидетельство о разводе и т.д.
- справка о временной нетрудоспособности; инвалидности и другие справки, подтверждающие нетрудоспособность гражданина.
- справка о постановке на учет в центре занятости населения (в случае увольнения или сокращения с места работы);
- другая документация, подтверждающая факт сокращения доходов;
- справки из других кредитных организаций о наличии у заемщика иных финансовых обязательств с указанием остатка по долгам и графика платежей.
2. Подача заявки в банк на совершение реструктуризации ипотеки.
Подача заявления с приложенными документами может осуществляться как очно (через менеджера отделения банка), так и дистанционно (онлайн-заявка реструктуризации ипотеки). Специалисты рекомендуют заемщикам обращаться в отделение банка лично.
3. Решение банка.
Рассмотрев анкету-заявление с приложенными к ней документами, банк выносит утвердительное решение или отказ. О принятом решении банк уведомляет заемщика посредством звонка или СМС-сообщения. Также он оглашает условия, на которых реструктуризация ипотечного кредита возможна.
4. Оформление реструктуризации.
Если заемщика удовлетворяют варианты реструктуризации ипотеки, предложенные банком, он обращается в банк для документального оформления измененных условий кредитования. Эти изменения вносятся в кредитный договор, договор ипотеки, а также закладную. В случае, если речь идет об изменении срока ипотечного кредитования или суммы, заемщику необходимо обратиться в Росреестр для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке.
В случае отказа банка в одобрении реструктуризации ипотеки, заемщик имеет право обжаловать решение кредитора в суде.
Как правило, банк использует такие способы реструктуризации ипотеки:
1. Уменьшение размера ставки ипотечного кредитования.
Банк может предложить заемщику уменьшение процентной ставки кредитования, однако, идет на такие меры очень редко. Учитывая тот факт, что процентная ставка по ипотеке с каждым годом уменьшается, банк, в случае одобрения такой реструктуризации, теряет свою прибыль. Уменьшение ставки хотя бы на 1 процент, перерастает за несколько лет в большую сумму, которую банк терять не хочет.
2. Ипотечные каникулы.
Ипотечные каникулы – возможность отсрочки погашения основного долга по ипотеке (ежемесячное внесение лишь процентов по кредиту) или возможность не совершать ежемесячный платеж в течение определенного периода времени. Согласно действующему законодательству срок ипотечных каникул не может превышать 6 месяцев.
3. Пролонгация ипотечного кредита.
При увеличении срока договора ипотечного кредитования сумма ежемесячных платежей уменьшается. Такой способ реструктуризации будет очень выгоден для банка, ведь сумма переплаты увеличивается. Однако, жирным «плюсом» для заемщика станет внесение более комфортного ежемесячного платежа по ипотеке.
4. Изменение валюты кредитного договора.
При данном способе реструктуризации ипотечный договор, заключенный в иностранной валюте, конвертируется в рубли.
5. Изменение схемы выплат.
В случае, если заемщик по договору ипотечного кредитования должен был платить дифференцированные платежи, после реструктуризации их могут заменить аннуитетными.
6. Списание банком части долга или суммы процентов.
В случае, если у заемщика имеются задолженности по ипотечному кредитованию, банк может пойти на встречу и предложить такие варианты реструктуризации:
При рефинансировании вы обращаетесь в финучреждение (любое, необязательно то, что выдало кредит в первый раз) и подаете заявление на заключение нового ипотечного договора. Получая нужную сумму, вы гасите долг по первой ипотеке, закрываете прежний договор и платите ежемесячно уже по новому графику. То есть это полное переоформление ссуды.
Рефинансирование решает следующие задачи:
- Помогает снизить процентную ставку и избежать больших переплат;
- Позволяет уменьшить размер ежемесячных взносов или сократить срок кредитования;
- Дает возможность сменить валюту ссуды.
Реструктуризация ипотеки представляет собой улучшение условий уже имеющегося договора. Вам не нужно закрывать прежнюю ипотеку. Если у вас были просрочки, трудно выплачивать кредит, можно подать заявку на реструктуризацию. Банк обычно соглашается на подобную процедуру, чтобы не потерять деньги. Например, организация может предложить небольшие каникулы, увеличить срок кредитования, чтобы снизить ежемесячный платеж и т. д. Нужно помнить, что реструктуризация ухудшает вашу КИ. Рефинансирование не вносится в кредитную историю, видны только запросы банков.
Мнение нашего эксперта: если выплаты по ипотеке стали непосильными, но вы уже допустили несколько просрочек и брали кредитные каникулы по уважительным причинам, вероятность, что у вас получится рефинансировать ипотеку, очень мала. Банки, как правило, отказывают проблемным клиентам. Переоформить ипотечный кредит полностью и заключить новый договор будет сложно. Проще подать заявление на реструктуризацию.
На данный момент кредит для рефинансирование ипотеки можно получить в следующих банках:
- Промсвязьбанк — Новостройка — от 9.5%
- Росбанк — Под залог имеющейся недвижимости — от 8.2%
- Росбанк — Кредит на первоначальный взнос — от 10.2%
- Росбанк — Ваша дача — от 8.2%
- Россельхозбанк — Целевая ипотека — от 10.6%
- Банк Уралсиб — Под залог имеющегося жилья — от 13.59%
- Райффайзен Банк — На недвижимость под залог имеющегося жилья — от 10.69%
- ВТБ — Под залог имеющейся недвижимости — от 10.8%
- Алеф-Банк — Под залог квартиры — от 12.8%
- Прио-Внешторгбанк — Земля и строительство дома — от 12.3%
Реструктуризация ипотеки — что это, виды
Последние 5 лет условия ипотечного кредитования стали более щадящими, поэтому те, кто уже взял ипотеку, задумывается о рефинансировании. Но перед тем как подать заявку, нужно просчитать переплату, взвесить все «за» и «против», так как эта процедура не всегда приносит выгоду.
Оформление напоминает стандартную процедуру получения ипотечного кредита. Несмотря на то, что при получении первой ипотеки заемщик уже проходил проверку, ему необходимо заново предоставить все документы. Обращаться за рефинансированием можно не ранее, чем через полгода после подписания договора. Квартира, приобретенная на деньги банка, тоже проверяется.
Оформлять рефинансирование выгодно в следующих случаях:
- ставки при рефинансировании ипотеки имеют разницу хотя бы в 1 %;
- выплачено менее 50 % задолженности;
- слишком большой срок кредитования — при наличии стабильного дохода его возможно сократить.
Учитывайте также, что процедура по ипотечному рефинансированию не бывает быстрой. Банк будет тщательно проверять вашу платежеспособность, доход, место работы, юридическую чистоту квартиры. Возможны дополнительные расходы: комиссия банка, страхование имущества и т. д. Просчитать выгодность рефинансирования можно с помощью онлайн-калькулятора.
Банки одобряют заявки на рефинансирование только клиентам с хорошей кредитной историей. Также проверяется возраст, прописка, официальное место работы и заработная плата (с момента подписания первого договора вы могли поменять работу или должность).
Для некоторых заемщиков возможно рефинансирование по государственной программе. Молодые семьи, попадающие под госпрограмму, могут рефинансировать ипотечный кредит на льготных условиях. Но это касается только семейной ипотеки. Изначальный кредит должен быть оформлен на покупку недвижимости на первичном рынке. Заемщикам необходимо получить сертификат участника программы и с ним обратиться в банк.
Оформление проводится в несколько этапов:
- вы выбираете подходящую организацию и программу с более выгодными условиями;
- подаете заявку на рефинансирование;
- если банк дает одобрение, вы приносите документы: оригинал кредитного договора, свой паспорт, копию трудовой, справку 2-НДФЛ, все бумаги на залоговое имущество, справку об остатке задолженности и отсутствии просрочек, военный билет для мужчин моложе 27 лет;
- затем вы подписываете договор с банком, гасите прежний долг и закрываете старый ипотечный договор.
Финорганизация выдаст новый график платежей. Официально проводить процедуру можно сколько угодно раз, но банки не пойдут на сделку несколько раз подряд. После 1–2 процедур рефинансирования вероятность одобрения заявки сильно снижается. Также банк может отказать, если у вас были просрочки по платежам, есть другие кредиты или ошибки в документах.
После подписания договора нужно как можно быстрее оформить обременение на залоговую квартиру. До этого момента банк будет использовать базовую ставку, без льгот, что невыгодно заемщику.
На сегодняшний день ипотеку с господдержкой предлагают 42 банка. Среди них Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, «Открытие», Россельхозбанк, ЮниКредит Банк и другие. Ставки по госпрограмме составляют от 0,1% до 6,5%, минимальный взнос — ₽100 тыс. Наличие этой программы вместе с низкой ключевой ставкой в 2020 году привело к общему падению стоимости ипотечных кредитов.
По нашим данным, медианная ставка по ипотеке на новостройку без госпрограммы сейчас составляет 7,5%, на вторичную недвижимость — 9%, а на рефинансирование ипотечного кредита — около 8%.
Судя по всему, счастливый период для будущих ипотечников продолжится.
Госпрограмма, которая стала драйвером рынка, остается: на ПМЭФ президент Владимир Путин заявил, что она должна быть продлена до июля 2022 года. Однако на измененных условиях: речь идет о повышении ставки по ней до 7% с нынешних 6,5% и урезании лимита на размер выдаваемого кредита. Максимальная стоимость жилья по семейной льготной ипотеке в Москве и Петербурге составит ₽12 млн, в других регионах — ₽6 млн. А предельный размер кредита по льготной ипотеке под 7% для всех регионов составит ₽3 млн.
Ключевая ставка, которая определяет стоимость денег в экономике, в 2021 году впервые за долгое время начала расти. В конце апреля Центральный банк поднял ключевую ставку до 5% — это самый существенный рост с 2014 года. И это уже второе повышение с 2018 года. Первое состоялось в марте: тогда регулятор увеличил показатель на осторожные 0,25%. После этого банки уже стали объявлять о росте ставок по ипотечным кредитам, не подпадающим под госпрограмму.
Уже через неделю после решения ЦБ РБК сообщил о том, что Сбербанк повысит ставки по ключевым ипотечным программам. Рост составит 0,4 п.п. от текущих базовых ставок по ипотеке на готовое жилье, кредитам на новостройки, ссудам на строительство дома и покупку гаража. Позднее о повышении процентных ставок заявили и другие российские банки.
Нередко граждане, взявшие ипотеку, впоследствии испытывают трудности с выплатой кредита, если их материальное положение ухудшается. Чтобы ипотека действительно стала инструментом решения жилищного вопроса и помогала молодым семьям обзавестись собственным жильем, в 2015 году Правительство РФ издало постановление о помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков. Программу поручили реализовывать АИЖК — АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования». В 2018 году произошло переименование АИЖК в Дом.РФ, и ввиду того, что уже многие привыкли именно к этому названию, в дальнейшем будем использовать именно его. Дом.РФ оказывает помощь государства в погашении ипотеки с целью снижения обязательств ипотечного заемщика перед кредитором. Помощь включает субсидию в 20−30% от остатка выплат (при этом размер определяет банк) не более чем на 1,5 млн рублей. По взаимному согласию с банком-кредитором сумма может быть направлена на погашение долга с целью сократить количество ежемесячных выплат или на то, чтобы сам платеж стал ниже в течение определенного срока. Также Дом.РФ занимается заменой валюты ипотеке со ставкой не более 11,5%. Таким способом Дом.РФ реализует государственную программу помощи заемщикам, которые по той или иной причине не в состоянии сами выплачивать ипотечный займ. В первую очередь помощь оказывается молодым и многодетным семьям, семьям, в которых есть недееспособные граждане, лицам, проживающим в аварийном жилье.
Взаимодействие заемщика и Дом.РФ осуществляется различными способами. Сегодня взявший ипотеку клиент банка может обратиться в агентство не только через агента по сопровождению, но и через сайт дом.рф. Для этого необходимо зарегистрировать свой личный кабинет. Чтобы получить в Дом.РФ рефинансирование ипотеки — 2022, официальный сайт использовать наиболее удобно – на нем можно заполнить онлайн-заявку.
Впоследствии вы можете вносить через интернет средства для погашения ипотеки, осуществлять оплату имущественного страхования и страхования от несчастных случаев (если вы оформляли этот договор). Также через сайт можно информировать банк, в котором вы взяли ипотеку, об изменении своих данных. На сайте вы можете узнать всю полезную информацию о проектах, которые реализует Дом.РФ в плане повышения доступности жилья.
Что будет с ипотекой в 2022 году
Одним из условий предоставления реструктуризации с использованием помощи государства является соответствие заемщика определенным требованиям. На господдержку может претендовать гражданин РФ в возрасте от 21 года до 65 лет, проживающий в регионе обслуживания банка-кредитора. Чтобы получить помощь государства в погашении ипотеки, заемщику нужно иметь стабильный доход, который он может подтвердить документами, желательно официальное трудоустройство.
Процент выплат по ипотеке не должен быть выше половины заработка заемщика. Чтобы выплатить с помощью средств Дом.РФ ипотеку или ее часть, для оформления рефинансирования банку нужно предоставить все подтверждающие документы. В базовый пакет входят заполненная анкета-заявление на рефинансирование ипотеки, справки о доходах и составе семьи, а также вся документация, касающаяся объекта залога.
Последние новости о валютной ипотеке
Государство сможет помочь погасить ипотеку гражданам, имеющим одного или нескольких несовершеннолетних детей в семье, воспитывающим детей с ограниченными возможностями или ветеранам боевых действий.
Эти люди получат финансовую помощь от АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) – каждому будет выдан один ипотечный кредит на 600 000 рублей, не больше 10% от суммы долга.
Нужно будет конвертировать валютную ипотеку по курсу, установленному Центробанком, списать часть долга или установить срок оплачиваемой ежемесячной помощи на полгода.
Конвертация валютной ипотеки в рублях в Центробанке осуществляется без комиссионных. В случае снижения ежемесячной помощи сумма сократится на 50%. Реструктуризация превратит эти цифры в 12%.
Если выбран последний вариант, то выплата не должна превысить установленную планку, и при реструктуризации размер суммы должен быть выше 10% основной задолженности.
Актуальность проблемы валютной ипотеки прекрасно характеризует состояние России при экономическом кризисе.
Ее обсуждают все, начиная от аналитиков и заканчивая банкирами. Любой банк признает, что понимает неспособность многих людей оплатить ипотечный кредит, однако делать с неплательщиками что-то надо.
«Подлость» валютной ипотеки состоялась в том, что множество банков специально ее выдавали, но потом отказывались выдавать ее в рублях.
Кредитные организации признают такую ситуацию, и объясняют ее вот чем. Было много случаев, когда заемщиком соблюдались все условия валютной ипотеки, но не рублевой.
Банк считает, что на валютную ипотеку ориентируются, исходя из низкой ставки и более выгодных условий. Поэтому ежемесячный платеж в долларах позволял клиенту приобрести квартиру с большей площадью, чем если бы это сделали в рублевой форме.
Около 4,5 миллиардов рублей было направлено Правительством РФ на помощь заемщикам, у которые наблюдаются большие финансовые проблемы. Была создана соответствующая программа.
По ее условиям 600 000 руб. будут выплачиваться далеко не всем категориям, но тем не менее заемщики активно пользуются такой возможностью. Представители Райффайзенбанка поясняют, что по программе проходит чуть менее 60% физических и юридических лиц.
Банк выражает благодарность Правительству РФ за создание благоприятных условий для заемщиков и отмечает, что клиенту этого опять-таки недостаточно. Многие сетуют на малый размер помощи, хоть государство могло и не обратить внимание на проблемы валютной ипотеки.
Некоторые сотрудники рассматривают ситуацию с другой точки зрения. Так, высказывалось мнение о том, что валютная ипотека действительна только в Москве и Санкт-Петербурге. Помощь оказывается только этим регионам, но никак не тем, где люди не способны оплатить потребительский кредит и увольняются с работы.
Известно, что Госдума и Правительство РФ ищут наиболее эффективный выход из проблемы валютной ипотеки, но из-за финансового кризиса не удается выработать механизм, который мог бы финансового обеспечить ипотечников. Как бы законодатели не рассматривали всевозможные программы, обе стороны не соглашались на такие инициативы.
Бюджет не имеет достаточно средств, чтобы финансировать программу, которая решила бы большинство проблем. Банки также стараются не брать ответственность за дополнительные траты. Экономика пострадала от кризиса и старается восстановиться.
Странно, что банкротство не пользуется популярностью у валютных ипотечников. Чтобы прежняя ставка вернулась, достаточно в судебном процессе доказать вину банка: при прежнем курсе рубля по ипотеке он получается больше. Стоимость недвижимости мало изменилась и доказать это довольно просто.
Рефинансирование ипотечного кредита
Валютная ипотека более не популярна среди клиентов банка. Так как государство и граждане-должники пытались сделать банкиров «стрелочниками» в ситуации возросших кредитных выплат, многие финансовые организации и сами исключили валютную ипотеку из линейки своих продуктов. Но в 2019 году проблема остается. И тянется она издалека.
Больше всего кредитов в иностранной валюте было выдано в 2008 году. И тогда же у заемщиков появились первый нехороший «звоночек» — мировой финансовый кризис существенно ослабил российский рубль.
На его удержание Центробанк потратил огромные денежные средства, но национальная валюта все равно резко обесценилась: за доллар в конце года давали уже 36 рублей (вместо 24), а за евро – 41,5 рублей (вместо 36).
После этого скачка курса интерес к валютной ипотеке поубавился, но брать ее не перестали. Более того, предложения банков по перекредитованию ипотеки в рублевом эквиваленте многими заемщиками были отвергнуты, как невыгодные. Должники ожидали постепенного укрепления национальной валюты, а дождались ее катастрофического обрушения осенью 2014 года.
Тогда рублевая стоимость основных иностранных валют (евро и доллара) увеличилась почти в 2 раза. В ноябре-декабре некоторые банки предлагали их по курсу более 100 рублей за 1 единицу.
И хотя усилиями государства нацвалюта постепенно окрепла, ее среднее значение по отношению к иностранным валютам значительно изменилось. Курс валют, в которых оформлялись жилищные займы, стал гораздо выше.
Вследствие этого увеличился и размер ежемесячных выплат в счет погашения долга.
Валютные ипотечники забили тревогу, стараясь привлечь к своим проблемам максимальное внимание чиновников, законодателей, прессы и обычных граждан. СМИ широко освещали бедственное положение должников, взявших кредиты в долларах или евро. В конце концов, их услышали и предложили несколько вариантов погашения увеличившегося долга.
Рефинансирование валютной ипотеки – это оформление нового кредита, с помощью которого будет погашен первый займ. Он берется на более выгодных условиях в этом же банке или сторонней организации. И, чтобы не попасть в ту же финансовую кабалу, это должен быть рублевый займ.
Решение о рефинансировании долга следует тщательно взвесить. Иногда перекредитование приводит к еще большей нагрузке на должника. Например, если он что-то не учел или не заметил в условиях договора.
На рефинансирование валютной ипотеки могут рассчитывать только добросовестные клиенты банка, не допустившие в прошлом просрочек по выплатам. Кроме того, банки неохотно рефинансируют валютную ипотеку, для погашения которой использовался материнский капитал. Но после оформления нового, менее обременительного кредита, воспользоваться средствами маткапитала возможно.
В рефинансировании займа будет отказано, если он брался на квартиру в новостройке, которая еще недостроена. В данном случае заемщик еще не обладает предметом залога, под который выдается новый кредит.
Подробнее про рефинансирование ипотеки читайте в отдельной статье на нашем сайте — «Рефинансирование ипотеки в 2019 году пошагово».
Новости валютной ипотеки, в основном, касаются различных законопроектов, которые пока методично отвергаются органами исполнительной власти или депутатами. Так, в конце 2016 года, в Государственную Думу вносилось несколько нормативных проектов, призванных облегчить положение получателей валютных кредитов.
В ноябре 2016 года фракция «Справедливая Россия» предложила законопроект о валютной ипотеке, запрещающий отбирать у таких заемщиков ипотечную недвижимость, если другого жилья у них нет.
В другом законопроекте предлагалось обязать банкиров во всех подробностях информировать клиентов о возможных рисках валютной ипотеки.
Документ также устанавливал предельный размер неустойки за просроченный платеж – она не должна была превышать ключевую ставку Центробанка, действующую в день оформления ипотечного договора.
Несмотря на многочисленные просьбы людей, чиновники не спешили списывать часть долгов заемщиков, аргументируя это тем, что брать долгосрочные кредиты на жилье следовало только в национальной валюте, но никак ни в долларах или евро.
Помимо перечисленных пунктов, текущая ставка по валютной ипотеке должна находиться в пределах 12% годовых, иначе про реструктуризацию долгов придется забыть. Деньги не будут напрямую выдаваться заемщику, а финансовые потери банков намерено поэтапно возмещать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С этой целью фонд упомянутой организации недавно был увеличен до 4,5 млрд. рублей.
В рамках государственной программы поддержки должников выполняется перевод долга по ипотеке в национальную валюту. Конверсия происходит по одинаковому курсу с ЦБ в день реструктуризации. В таких условиях конвертации, учреждение, которое выдало кредит, принимает убытки на себя, урезав часть долга заёмщика (не более 200 тысяч рублей), которая будет возмещена субсидиями. Годовые проценты при реструктуризации ограничены до 12 %. Помимо этого, в некоторых случаях выдается период до 12 месяцев как отсрочка по погашению кредита. Сумма, которая не была выплачена, переводится на более долгий срок.
ЦБ РФ предлагает реструктуризацию валютной ипотеки
Ранее «Интерфакс» сообщал, что на заседании у первого вице-премьера во вторник комитет Госдумы по финансовому рынку планировал поднять вопрос о заключении на законопроект о реструктуризации валютной ипотеки.
«Первый вице-премьер поручил подготовить соответствующее правительственное заключение в ближайшее время», — сказал он. Собеседник отметил, что правительство и Госдума будут совместно продолжать работу над тем, чтобы наименее защищенные категории граждан, которые взяли валютную ипотеку, получили дополнительные возможности реструктурировать взятые обязательства.
- молодые семьи, в которых возраст родителей меньше 35 лет, при условии, что у них есть один ребенок или более детей;
- обычные российские семьи с двумя несовершеннолетними детьми;
- заемщики с инвалидностью или граждане, занимающиеся воспитанием детей с ограниченной трудоспособностью;
- участники и ветераны боевых компаний;
- лица, которые для оформления ипотеки использовали бюджетные средства по федеральным или муниципальным программам поддержки, например, средства материнского капитала;
- специалисты, имеющие стаж работы на государственных предприятиях и в муниципальных организациях.
Еще одним выгодным условием является возможность отложить платеж на год. Оформление реструктуризации по ипотеке в валюте по стандартам 2022 года проводится по заявлению клиента банка. Сегодня кредитные организации, поддержавшие законопроект 2022 года, могут самостоятельно принимать решение и устанавливать перечень документов, необходимых для регистрации реструктуризации. Однако новости гласят, что стандартный перечень состоит из паспорта, договора кредитования, справки о доходе семьи, выписки из ЕГРП и т.д.
Курс доллара США за 2014 год вырос почти вдвое – с 32 до 60 рублей. В 2022 году курс доллара продолжил рост и на текущий момент колеблется в диапазоне 70-80 рублей за один доллар США. Как следствие, подорожали импортные товары, от покупки которых многим россиянам пришлось отказаться. К примеру, в начале 2014 года ноутбуки стоили от 8 тысяч рублей, теперь цены начинаются от 17-18 тысяч рублей. Но если с планируемой покупкой импортного товара можно отложить до лучших времен, то как быть тем, кто взял кредит в долларах и до сих пор с ним не рассчитался?!
К концу 2014 года ежемесячный платеж по валютной ипотеке в рублях вырос почти в 2 раза по отношению к размеру платежа в 2013 году. Причем уровень доходов в рублях не вырос, а скорее наоборот. А стоимость жилья при этом начала снижаться из-за падения спроса на рынке недвижимости.
Вторым пунктом в правительственном законопроекте стоит выделение денег из казны на компенсацию заемщикам. Госдума предлагала помочь льготами на валютные кредиты, но проект был отклонен из-за нехватки средств в бюджете.
Многие жители России берут займы на покупку жилья. Их можно взять в любой валюте, включая рубли. После экономического кризиса долг россиян стал непосильным грузом, так как увеличился почти вдвое. Правительство страны и Центральный Банк занимаются решением этой проблемы.
Путин и ЦБ: новых решений по валютной ипотеке не будет
«Наверное, правительство может подумать над тем, как помочь тем, кто взял ипотеку в валюте, и сейчас возникли проблемы с курсовой разницей, но уж точно помощь не должна быть больше, чем тем, кто взял ипотеку в рублях», — сказал Путин.
При этом Путин не приминул добавить, что те, кто брал ипотеку в валюте, сами пошли на такой риск. На уточняющий вопрос о многичисленных ситуациях, когда банки отказывались давать кредиты в рублях, настаивая на валюте, Путин фактически отказался отвечать, сказав, что банки обязаны были предоставлять такой выбор.
Выводы аналитиков АО «Эксперт РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 января 2021 года и результатах анкетирования банков.
В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.
В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации той, которая отражена в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.
Всего в исследовании приняли участие 39 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95 % ипотечного рынка по объемам выдач.
Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.
В 2020 году, несмотря на пандемию и ограничительные меры, ипотечный рынок поставил новый рекорд: кредитные организации выдали 1,7 млн ипотечных ссуд на общую сумму 4,3 трлн рублей, что превышает показатели 2019-го на 35 % в количественном и на 51 % в денежном выражении (см. график 1). Основными причинами роста ипотечного кредитования стали снижение ставок по рыночным программам банков на фоне общего смягчения денежно-кредитной политики и появление в апреле 2020-го антикризисной льготной госпрограммы кредитования на приобретение жилья в новостройках под 6,5 %. Также значимое влияние оказал рост склонности населения рассматривать недвижимость как источник сбережения средств в условиях снижения ставок по вкладам и общих кризисных тенденций в экономике, связанных с пандемией COVID-19 и падением курса рубля.
Большинство банков из топ-20 по объемам ипотечного кредитования по итогам 2020 года показали существенный прирост выдач (см. график 14 в приложении 1). Наибольшие темпы прироста продемонстрировали санируемые регулятором через Фонд консолидации банковского сектора ПАО «МИнБанк» и «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) (+830 % и +605 % соответственно), что позволило им войти в топ-20 по объему ипотечных выдач (см. таблицу 1). Более чем двукратный рост ипотечных выдач показали ПАО «АК БАРС» БАНК (+171 %), ПАО «МТС-Банк» (+130 %) и РНКБ Банк (ПАО) (+126 %).
В 2020-м ипотечные выдачи у госбанков в среднем росли более активно, чем у частных игроков, – 57 против 41 % (см. график 10), таким образом, госбанки вернули себе потерянное годом ранее лидерство по темпам прироста.
На фоне рисков распространения коронавирусной инфекции, падения курса рубля и неопределенности в экономике заемщикам и застройщикам в 2020 году потребовалась поддержка государства. Введенная в апреле 2020-го льготная ипотечная госпрограмма по ставке 6,5 % для широкого круга заемщиков получила большое распространение и существенно поддержала рынок. В 2020 году в рамках данной программы было предоставлено 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн рублей. В ходе ее реализации требуемый первоначальный взнос был снижен с 20 до 15 %, существенно вырос лимит по стоимости недвижимости, которую можно приобрести, а сама программа продлена до 1 июля 2021-го (изначально программу планировалось завершить 1 ноября 2020-го). Однако ажиотажный спрос на недвижимость привел к росту цен на жилье. Соответственно, заемщикам приходилось запрашивать большие суммы кредитных средств, что несколько уменьшило выгоду от низкой ставки по госпрограмме.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» провело сравнение среднего платежа по ипотеке в регионах России в I и IV кварталах 2020-го, что позволило оценить выгоду заемщиков от снижения ставок при росте стоимости жилья. В качестве вводных была рассчитана средняя стоимость квартиры площадью 45 кв. м на основе средних цен на первичное жилье по данным Росстата в каждом регионе. Затем был рассчитан средний платеж по ипотеке при условии, что кредит взят на средних для рынка условиях (срок кредитования – 18 лет, первоначальный взнос – 15 %, средняя ставка на первичном рынке в I квартале 2020-го – 7,82 %, в IV квартале 2020-го – 5,82 %). Расчеты показали, что выгода от низких ставок по ипотеке в рамках госпрограммы уже полностью нивелирована ростом цен в 10 регионах РФ: Воронежской, Курской, Липецкой, Орловской, Рязанской, Амурской областях, Забайкальском крае, Республике Адыгея и Республике Северная Осетия – Алания, а также в г. Севастополе (см. таблицу 3 в приложении 1). В этих регионах средний платеж по ипотеке в IV квартале 2020-го превышал или несущественно отличался от значений I квартала 2020-го, который был рассчитан на рыночных условиях до появления госпрограммы. При этом в 6 из 10 указанных регионов снижение выгоды от льготной госпрограммы сочеталось со значительным сокращением объемов ввода жилья в 2020-м.
Продление госпрограммы до 1 июля 2021-го привело к некоторому перегреву рынка недвижимости. С нашей точки зрения, дальнейшее увеличение сроков ее реализации несет значительные риски накопления дисбалансов спроса и предложения на первичном рынке. В случае ее продления целесообразно будет ограничить риски, например, сохранить ее только в отдельных регионах или повысить требования к заемщикам для участия в программе, чтобы уменьшить вероятность привлечения на рынок граждан с низкой платежеспособностью. Мнения банков, опрошенных агентством «Эксперт РА» в ходе исследования рынка ипотеки, разделились практически поровну – 54 % респондентов ответили, что продление льготной ипотеки после 1 июля 2021-го целесообразно, а 46 % разделяют опасения агентства относительно рисков перегрева рынка. Банк России также указывал на риски пролонгации данной программы на текущих условиях. За продление госпрограммы выступают девелоперы, которым повышенный спрос позволяет наращивать продажи, увеличивать цены и компенсировать возросшую себестоимость строительства.