Содержание и ремонт жилого помещения: тарифы и что туда входит?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Содержание и ремонт жилого помещения: тарифы и что туда входит?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обслуживанием дома занимаются либо непосредственно собственники квартир, либо специально привлеченные лица и организации. Исходя из этого, Жилищным кодексом установлены способы управления :

• собственниками;
• товариществами собственников, жилищными кооперативами;
• управляющей компанией.

Если в доме есть рьяные активисты, то обслуживание жилых домов можно доверить товариществу собственников жилья (ТСЖ) . На собрание утверждается устав ТСЖ и четко определяется сфера деятельности и функции. Если жильцы сами решили управлять домом, то надо быть готовым к тому, что придется принимать участие в управление каждому собственнику. Обслуживание жилых домов посредствам управляющей компании — простой и надежный способ.

Если действия управляющей компании противоречат закону, всегда можно обратиться за , а потом и в судебные органы. Ни для кого, не секрет, что в России случаи, когда собственники оплачивали виртуальные услуги, не редкие. Допустим, проверить, проводился ли на самом деле технический осмотр дома , не удастся.

Что включено в плату за содержание и ремонт жилого помещения

• ФЗ об исполнительном производстве

  Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ

• Производственный календарь 2017

  Для пятидневной рабочей недели

• Закон о коллекторах

  Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ

• Закон о национальной гвардии

  Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ

• О правилах дорожного движения

  Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090

• О защите конкуренции

  Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ

• О лицензировании

  Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ

• О прокуратуре

  Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1

• Об ООО

  Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ

• О несостоятельности (банкротстве)

  Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ

• О персональных данных

  Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ

• О контрактной системе

  Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ

• О воинской обязанности и военной службе

  Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ

• О банках и банковской деятельности

  Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1

• О государственном оборонном заказе

  Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ

• Закон о полиции

  • Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

    «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

    «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»

  • Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

    «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 29.07.2018 N 226-ФЗ

    «О внесении изменения в статью 169 Жилищного кодекса Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

    «О статусе военнослужащих»

  • Федеральный закон от 07.06.2013 N 108-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

    «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 29.07.2018 N 267-ФЗ

    «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»

  • Федеральный закон от 23.11.2009 N 261-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

    «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ

    «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 04.06.2018 N 134-ФЗ

    «О внесении изменения в статью 161 Жилищного кодекса Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 03.08.2018 N 341-ФЗ

    «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов»

  • Федеральный закон от 29.07.2018 N 272-ФЗ

    Если в квитанции есть отдельная строка «Текущий ремонт», следует знать, что входит в эту стоимость. Как правило, в перечень услуг входит ремонт газового оборудования, находящегося внутри дома, проведение восстановительных работ различных конструктивных элементов здания, а также плановое обслуживание инженерных систем и оборудования.

    Все эти услуги жильцы должны оплачивать, в зависимости от размера своей доли в собственности, которая принадлежит всем владельцам квартир в данном здании. Размер платы устанавливается на общем собрании. Чтобы самостоятельно рассчитать точную сумму платежа, необходимо узнать значение действующего тарифа и умножить на квадратуру вашей квартиры.

    Что обязана делать управляющая компания?

    
    

    • возведение встроенно-пристроенных помещений (торговые павильоны, помещения для хранения и пр.);
    • дополнительные входы в помещение;
    • рекламная конструкция (вывеска, указатель, световой короб, рекламная растяжка и иное);

    Бытует мнение, что вывеска магазина, кафе, салона красоты и иных организаций всегда является информационной, но это мнение ошибочно. Так как согласно Федеральному закона «О рекламе» в частности, статьи 19 данного Закона, рекламой признается информация, позволяющая четко обозначить, индивидуализировать конкретный объект рекламирования, выделить его среди однородных товаров и сформировать к нему интерес в целях продвижения на рынке, в том числе в случае размещения такой информации на рекламных конструкциях.

    Согласно части 1 статьи 9 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы. Это и признаётся информационной вывеской и, как правило, размещается на двери в помещение.

    Для наглядности приведем пример:

    Размещение вывески Пекарня «У Глаши» будет являться рекламной, а вот вывеска «Пекарня» будет информационной, то есть не позволяющая индивидуализировать конкретный объект (при условии, что вывеска «Пекарня» не содержит изображение товарного знака).

    
    

    • балкон и пристрой к нему;
    • козырёк над входом в помещение (чаще всего в нежилом помещении, используемом в коммерческих целях);
    • коммуникационное оборудование интернет-провайдеров;
    • кондиционер (за исключением мобильных устройств, не требующих установки элементов на фасад МКД);
    • и т.д.

    Фактически размещение всех конструкций, при установке и/или эксплуатации которых, будет использовано общее имущество собственников (перечень см. выше) подлежат согласованию с остальными собственниками общего имущества.

    Соответственно, по общему правилу, лицо, которое заявит желание установить, используя общее имущество собственников помещений в МКД, какую-либо конструкцию обязан инициировать проведение общего собрания собственников помещений и получить на соответствующем собрании данное согласие.

    Одновременно на собрании по согласованию размещения конструкций и возведения встроенно-пристроенных помещений могут быть добавлены вопросы:

    • — об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций);
    • — о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания.

    
    

    Однако стоит отметить, что нормы жилищного законодательства не могут урегулировать все возникающие разнообразия возникающих случаев. В связи с этим большую роль для понимания играет судебная практика и акты проверок надзорных органов, в частности прокуратуры.

    
    

    1. УК подала иск в суд с требованием обязать собственника демонтировать вывеску по предписанию органа ГЖН.

    Состав общего имущества многоквартирного дома подлежит регулярному осмотру для проведения проверки состояния, в т. ч. инженерных сетей. Допускается внеплановый надзор. Для мероприятия созывают комиссию из числа владельцев МКД и сотрудников управляющей конторы. В некоторых случаях могут привлекаться сторонние организации для получения экспертизы.

    По завершении проверки формируется акт технического осмотра многоквартирного дома.

    В документе отражают информацию о фактическом положении:

    • несущих конструкций;
    • механических агрегатов;
    • нарушений.

    Своевременный осмотр МКД позволяет выявить дефекты в системах ресурсоснабжения квартир, элементов конструкций. Дополнительно определяет причину, по которой они стали возникать. Для устранения недочетов формируется смета работ.

    Помимо того, акт позволяет УК спланировать график предстоящих мероприятий.

    Капитальный ремонт осуществляется в рамках действующих программ конкретного субъекта. Муниципалитет ежегодно формирует список жилого фонда – сведения вносят в общий план мероприятий. Для каждого МКД определяется отдельная смета, состоящая из объема, сроков и средств.

    Однако решение о необходимости проведения капремонта может приниматься на ОСС. Такое происходит, если по результатам осмотра выявлены серьезные нарушения в эксплуатации здания.

    Собственники самостоятельно устанавливают, каким образом будет происходить формирование фонда для предстоящих работ и размер ежемесячной платы:

    • счет регионального оператора;
    • отдельный л/с в банке.

    Любые решения официальной встречи владельцев фиксируется в протоколе, и направляются в соответствующую местную структуру.

    В документе отражают:

    • размер выделяемых каждый месяц средств;
    • перечень требуемых работ;
    • период проведения;
    • способ сбора денег.

    На заметку: объем отчислений для капитального ремонта владельцами общего имущества принимается самостоятельно. Однако его размер не может быть меньше действующего в соответствующем регионе РФ.

    1.Предусматривается, что объем коммунального ресурса, используемого для подогрева холодной воды при производстве с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества, и горячей воды, определяется за расчетный период (расчетный месяц) в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг (в случае отсутствия централизованного горячего водоснабжения), в том числе при оборудовании дома прибором учета соответствующего вида коммунального ресурса

    2.Как и в Правилах предоставления коммунальных услуг, прописывается аналогичная возможность вычета объема воды, потраченной на залив ледяных горок, катков, полив зеленых насаждений, из объема сточных вод.

    3.Прописывается формула для определения объема сточных вод, подлежащий оплате исполнителем по договору ресурсоснабжения в отношении МКД, не оборудованного ОДПУ сточных вод (или выхода из строя, утраты ранее введенного в эксплуатацию ОДПУ сточных вод, истечения срока его эксплуатации).

    4.Правила про учет «отрицательного ОДН» дополнены нормой:
    «Объем коммунального ресурса, подлежащий оплате исполнителем по договору ресурсоснабжения в отношении МКД в следующем расчетном периоде (следующих расчетных периодах), определяемый в соответствии с настоящим подпунктом или подпунктом «б» настоящего пункта, уменьшается на величину, на которую V^потр превышает V^одпу в текущем периоде».

    5.Пункт 22 (про установление в договоре ресурсоснабжения порядка определения стоимости поставленного коммунального ресурса) дополняется такими правилами

    • в случае установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду стоимость горячей воды определяется по каждому из компонентов, при этом стоимость горячей воды по компоненту «тепловая энергия» определяется из расчета объема тепловой энергии, потребляемой в целях горячего водоснабжения, определяемого в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг;
    • плата за коммунальный ресурс, объем которого в расчетных периодах (расчетных месяцах) определяется в соответствии с подпунктами «а» и «б» пункта 21(1) Правил №124, подлежит корректировке по истечении календарного года или при прекращении договора ресурсоснабжения исходя из совокупного объема коммунального ресурса, подлежащего оплате исполнителем за период корректировки.
      Объем определяется как разница между совокупным объемом коммунального ресурса, определенным исходя из показаний ОДПУ или среднемесячного объема потребления коммунального ресурса за период корректировки, и совокупным объемом коммунальной услуги и коммунального ресурса, потребленного в нежилых помещениях в МКД, подлежащим оплате потребителями за период корректировки.
      Корректировка производится в течение I квартала года, следующего за календарным годом, за который производится корректировка, а при прекращении (расторжения) договора ресурсоснабжения – в течение одного месяца с даты прекращения (расторжения) такого договора.

    Изменения вступают в силу с 1 сентября 2022 года.

    Данные организации являются юридическими лицами, которые не только осуществляют управление многоквартирными домами, но и занимаются эксплуатацией помещений, а также следят за санитарным и техническим обслуживанием здания.

    Свою деятельность управляющие организации могут вести только на основании лицензии на управление многоквартирными домами, выданной органом жилищного надзора по решению лицензионной комиссии. Она необходима для получения права на обслуживание жилых домов и открывает допуск к работе в сфере ЖКХ.

    Управление организациями производится по договору, заключенным с собственниками квартир в конкретном доме. Договор имеет определенный срок действия и предусматривает равные условия для собственников.

    5.1. Управляющая организация в соответствии с законодательством несет материальную ответственность в полном объеме причиненных Собственникам, Пользователям помещениями дома убытков (реального ущерба) по предмету настоящего Договора, явившихся причиной неправомерных действий (бездействия) Управляющей организации, её персонала, подрядных организаций, выполняющих работы, предоставляющих услуги на основании договоров с Управляющей организацией в рамках настоящего Договора.

    5.2.Управляющая организация не несет материальной ответственности и не возмещает Собственникам, Пользователям помещениями убытки полностью или частично и не компенсирует причиненный реальный ущерб их имуществу, если они возникли в результате:

    • стихийных бедствий;
    • аварийной ситуации, возникшей не по вине Управляющей организации;
    • умышленных или неосторожных действий Собственников или пользователей помещениями дома;
    • гражданских забастовок, волнений, военных действий и т.д.

    5.3. Ответственность по сделкам, совершенным Управляющей организацией со сторонними организациями, самостоятельно несет Управляющая организация.

    5.4. В случае неуплаты Собственником платежей, установленных разделом 4 настоящего Договора, до числа месяца, следующего за истекшим. Управляющая организация вправе взыскивать с него пени в размере учетной ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки с числа месяца, следующего за истекшим, до момента оплаты.

    5.5. В случае нарушения одной из Сторон обязательств, предусмотренных настоящим Договором, другая Сторона не несет ответственности за неисполнение или несвоевременное исполнение его условий. Если невозможность исполнения условий настоящего Договора возникла по обстоятельствам, за которые Стороны не отвечают, они не возмещают друг другу никакие понесенные ими расходы, возникшие в связи с данным неисполнением обязательств по настоящему Договору.

    5.6. При выявлении Управляющей организацией факта проживания в квартире Собственников (Пользователей) лиц, не зарегистрированных в установленном порядке, и невнесения за них платы по Договору, Управляющая организация после соответствующей проверки, составления акта и предупреждения Собственников (Пользователей), вправе в судебном порядке взыскать с них понесенные убытки.

    5.7. В случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома и непринятия мер Собственниками по проведению необходимого капитального ремонта, при своевременном их уведомлении, Управляющая организация не несет ответственности за качество коммунальных услуг по параметрам, зависящим от технического состояния эксплуатируемых инженерных сетей, за причинение ущерба собственникам, либо другим пользователям помещений при возникновении аварийной ситуации.

    5.8. В случае если Собственник своевременно не уведомил Управляющую организацию о смене Собственника и не представил подтверждающие документы, то обязательства по Договору сохраняются за Собственником, с которым заключен Договор, до дня предоставления вышеперечисленных сведений.

    5.9. Во всех остальных случаях нарушения своих обязательств по Договору Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

    7.1. При возникновении обстоятельств, которые делают полностью или частично невозможным выполнение Договора одной из Сторон, а именно пожар, стихийное бедствие, военные действия всех видов, изменение действующего законодательства и другие возможные обстоятельства непреодолимой силы, не зависящие от Сторон, сроки выполнения обязательств продлеваются на то время, в течение которого действуют эти обстоятельства.

    7.2. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют в течение более двух месяцев, любая из Сторон вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по Договору, причем ни одна из Сторон не может требовать от другой возмещения возможных убытков.

    7.3. Сторона, оказавшаяся не в состоянии выполнить свои обязательства по Договору, обязана незамедлительно известить другую сторону о наступлении или прекращении действия обстоятельств, препятствующих выполнению этих обязательств.

    8.1. Настоящий Договор заключен на срок 1 год и вступает в силу с «»2022 г.

    Договор может быть продлен на , если:

    • большинство собственников помещений на основании решения общего собрания о выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом не заключили договоры, предусмотренные ст.164 Жилищного кодекса Российской Федерации, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности;
    • товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив не зарегистрированы (в соответствии со ст.114 ЖК РФ) на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом;
    • другая управляющая организация, выбранная на основании решения общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, созываемого не позднее чем через 1 год после заключения договоров управления многоквартирным домом, в течение 30 дней с даты подписания договоров управления многоквартирным домом или с иного установленного такими договорами срока не приступила к их выполнению;
    • другая управляющая организация, отобранная органом местного самоуправления для управления многоквартирным домом в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, не приступила к выполнению договора управления многоквартирным домом.

    8.2. «Стороны» имеют право по взаимному соглашению досрочно расторгнуть или изменить Договор.

    8.3. Договор может быть досрочно расторгнут в соответствии с действующим законодательством по одностороннему требованию одной из «Сторон» по письменному извещению врученному противоположной «Стороне» под расписку. Собственники принимают решение о расторжении или изменении настоящего Договора на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

    8.4. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора управления многоквартирным домом, если Управляющая организация не выполняет условия настоящего Договора.

    8.5. В случае расторжения Договора Управляющая организация за дней до прекращения действия Договора обязана передать техническую документацию (базы данных) на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом, документы вновь выбранной Управляющей организации, одному из Собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой Собственник не указан, любому Собственнику помещения в таком доме.

    8.6. Договор считается расторгнутым с одним из Собственников с момента прекращения у данного Собственника права собственности на помещение в многоквартирном доме и предоставления подтверждающих документов.

    9.1. Все споры, возникшие из Договора или в связи с ним, разрешаются Сторонами путем переговоров, оформляются протоколом соглашений Сторон. В случае, если Стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из Сторон.

    9.2. Необходимые изменения и дополнения настоящего Договора определяются Сторонами по взаимно согласованным дополнениям, соглашениям, которые с момента их подписания Сторонами являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

    9.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую юридическую силу. Один Договор находится у Управляющей организации, другой – у представителя Собственников. Неотъемлемой частью договора являются следующие приложения: .

    В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

    По решению общего собрания всех жильцов многоквартирного дома общая площадь может быть передана в пользование или аренду третьим лицам. Важным моментом считается то, что в случае уничтожения либо повреждения самого дома, собственники жилых помещений, находящихся в нем, сохраняют за собой право владения и пользования всеми сохранившимися объектами общего хозяйства.

    • уборка лестниц, вестибюля, чердаков и подвалов, мусоропроводов, мусорных камер и других вспомогательных помещений;
    • обслуживание системы центрального отопления – промывка, консервация на лето;
    • вывоз ТБО, отвод жидких отходов;
    • обеспечение пожарной безопасности;
    • поддержание работоспособности системы электроснабжения;
    • обслуживание элементов озеленения и благоустройства земельного участка;
    • мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности дома;
    • обслуживание канализации, систем водоснабжения;
    • обследование и ремонт кровли здания;
    • иные операции.

    Что касается проведения ремонтных действий, то они разделяются на сезонные, плановые и необходимые. Сезонные работы должны проводиться раз в год, когда дом готовят к отопительному сезону или же, прекращают его. Плановые ремонтные работы относятся к текущему ремонту и должны быть запланированы в годовом плане, с которым жильцы могут ознакомится все собственники помещений в многоквартирном доме, а также внести свои коррективы на собрании. Необходимый ремонт – это деятельность по устранению неполадок, которые появились спонтанно и требуют скорейшего вмешательства.

    Отметим, что управляющие компании обязаны выполнять текущие и неотложные работы, необходимые в целях поддержания функциональности объектов, даже если договором с собственниками не установлено конкретного перечня соответствующих работ. Владельцы квартир в целях финансирования данных мероприятий формируют фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Рассмотрим его специфику.

    Общее собрание собственников жилых помещений, в соответствии с законами в сфере жилищного права РФ — главный орган управления домом. Фактически оно одновременно является и заседанием, и потому, может рассматриваться как мероприятие. Собрание собственников имеет повестку дня и предполагает формирование перечня принятых решений посредством голосования.

    Статья 39 ЖК РФ. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

    Уборка, мойка или поливка тротуаров, дорожек и газонов.

    Стрижка газонов, подметание листвы, облагораживание клумб, детских и спортивных площадок.

    Уборка и подметание снега.

    Посыпание противогололедными реагентами.

    Формирование снежных валов с необходимыми промежутками между ними.

    Очистка козырьков и крыш, удаление снега, сосулек и наледи с балконов, лоджий и карнизов.

    Сбор и вывоз отходов.

    Инициативная группа собственников, желающих перейти на непосредственное управление, выполняет следующие функции:

    • определяет план дальнейших действий;
    • извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;
    • предварительно выясняет отношение собственников к переходу;
    • назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.

    Для инициативной группы достаточно 3-5 самых активных жильцов, желательно – от каждого подъезда. Группу не нужно нигде регистрировать, ее основная задача – сформировать предварительное общее мнение жильцов по поводу перехода на непосредственное управление.

    Готовую повестку собрания с датой проведения нужно разместить в местах ознакомления с документами, а также передать жильцам через почтовые ящики.

    Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:

    1. Непосредственно по вопросу перехода.
    2. По поводу ответственного жильца или управляющего.
    3. По поводу Совета дома и его председателя.
    4. По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.

    Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит голосование, результаты которого заносятся в протокол собрания.

    Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.

    Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.

    Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?

    Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.

    С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.

    Что включает в себя содержание общего имущества в многоквартирном доме

    • Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 04.08.2022)

      «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2022)

    • Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.07.2022)

      «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2022)

    • Федеральный закон от 14.07.2022 N 310-ФЗ

      «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

    Все документы >>>

    • Приказ Управления делами Президента РФ от 20.09.2016 N 409

      «Об утверждении Положения о предоставлении жилых помещений в общежитиях специализированного жилищного фонда, управление и распоряжение которыми осуществляет Управление делами Президента Российской Федерации» (Зарегистрировано в Минюсте России 11.10.2016 N 44001)

    • Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 26.04.2007

      «Послание Президента России Владимира Путина Федеральному Собранию РФ»

    Все документы >>>

    • Постановление Правительства РФ от 28.09.2022 N 1702

      «Об утверждении Правил осуществления государственного контроля (надзора) за соблюдением специализированными некоммерческими организациями, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности»

    • Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 23.09.2022)

      «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)

    • Постановление Правительства РФ от 20.08.2022 N 1469

      «Об утверждении Правил предоставления финансовой поддержки на переселение граждан из аварийного жилищного фонда»

    Все документы >>>

    Рассчитать долю в общем имуществе дома очень просто. Достаточно знать общую площадь дома, которая состоит из площади жилых и нежилых помещений и площади остальных общих помещений (лестничных клеток, подсобных помещений). А потом разделить площадь своей квартиры на общую площадь дома. Например, площадь квартиры составляет 70 кв. м., а площадь многоквартирного дома 10000 кв. м. Соответственно, доля квартиры составит 70/10000=0,007. Такую долю нельзя выделить в натуре, и Вы не сможете сказать, что Вам принадлежат конкретные 0.007 крыши дома, но доля есть, а значит и собственность тоже.

    Уменьшить начисления можно за счет установки счетчиков на все коммунальные услуги и своевременной передачи их показаний. Если собственники не передают показания вовремя, то, например, при расчете платы за холодное водоснабжение от расхода, который посчитал общедомовой прибор учета, отнимается среднее значение потребления за последние три месяца.
    Собственники также могут могут обратиться в управляющую компанию для проведения энергоаудита. Электропроводка в старых домах может быть изношена, а рассыхание изоляции проводов, механические повреждения кабелей и многочисленные скрутки могут приводить к потерям электроэнергии.
    Жильцы многоквартирного дома также вправе изменить перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, и требовать от управляющей компании проведения мероприятий по энергосбережению, например установки энергосберегающих лампочек.

    Постановлением Правительства РФ № 491 предусмотрено, что плата подлежит перерасчету, если услуги управляющей компанией не оказываются или оказываются некачественно. В Постановлении указано, что необходимо составить акт, в котором следует указать, в чем конкретно выражается претензия по оказанию услуги.

    При этом руководствоваться нужно Разделом 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователями помещений в многоквартирных домах, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011. Данный Раздел предусматривает порядок установления факта оказания некачественной услуги или услуги с длительными перерывами.

    В первую очередь, нужно уведомить аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации любым удобным способом – по телефону, устно или письменно (последний вариант предпочтительнее, и его можно использовать одновременно с телефонным звонком).

    Диспетчер обязан согласовать дату времени проведения проверки факта нарушения качества коммунальной услуги, если такая проверка требуется.

    Если в оговоренный срок проверки не было, а также если уведомить диспетчерскую невозможно (к примеру, не отвечает номер телефона), то потребителем может быть составлен акт самостоятельно, без участия работника УК. При этом акт должен быть подписан не менее чем двумя потребителями и председателем совета МКД.

    Если в присылаемой платежке присутствует отдельной графой трата «Текущий ремонт», нужно понимать, на основании чего складывается начисляемая сумма. Здесь можно встретить такие работы и услуги, как:

    • Ремонт газового оборудования, установленного внутри сооружения.
    • Восстановление конструктивных и несущих частей здания.
    • Регулярное плановое обслуживание коммуникационного оборудования и проведенных инженерных систем.

    Перечисленные выше услуги собственники обязаны оплачивать в зависимости от объема доли в общей собственности, принадлежащей собственникам одного многоквартирного дома.

    • Влажная и сухая уборка подъезда.
    • Обслуживание и ремонт лифтов.
    • Уборка в подвалах и на чердаках.
    • Замена старых окон.
    • Проведение косметического ремонта.
    • Ремонт водопроводной и отопительной системы.
    • Замена кровли и прочее.

    Общедомовое имущество – эта словосочетание знакомо всем собственникам жилья, ежемесячно оплачивающим квитанции ЖКХ. Но мало кто действительно понимает, что оно означает, и за что вносятся деньги по платежкам. Какая собственность входит в перечень общедомовой, можно ли ее использовать, какая часть принадлежит каждому жильцу – все это можно понять, внимательно изучив раздел ЖК РФ «Общее имущество многоквартирного дома».

    ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ?

    1. Помещения, находящиеся вне квартир. Лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные и лестничные шахты, технические этажи, коридоры, места для стоянок или подземные гаражи, оборудованные внутри многоэтажного строения.
    2. Крыша.
    3. Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, ограждения, балки, колонны и т.д.
    4. Оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих. Лифты, печи, котлы для обогрева помещений и т.д.
    5. Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовая, водопроводная, отопительная и канализационная системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и прочее).
    6. Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.
    7. Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
    8. Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).
    9. Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).

    Если общего собрания по этому вопросу не было, то, соответственно, перечень услуг не оговаривается. В такой ситуации УК или ТСЖ самовольно определяют, каким будет тариф и что туда войдет. Однако по факту жильцы не будут знать, за что конкретно они платят, и поэтому часто должные услуги не оказываются. Такое случается повсеместно.

    12. Вводится понятие «офис управляющей организации» в котором управляющая организация обеспечивает взаимодействие с собственниками. Представительство управляющей организации предназначено для приема собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах, предоставления оперативных ответов на поступающие вопросы, а также оказания любой другой помощи собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме по возникающему у него вопросу, связанному с управлением многоквартирным домом, собственником, пользователем помещения в котором он является.

    Такое подробное указание расходов стало необходимым, чтобы бороться с завышенными тарифами управляющих компаний. Многие из них таким образом списывали собственные долги за счет жильцов обслуживаемых домов. Благодаря повсеместному использованию счетчиков и указанию расхода в квитанциях эта практика исчезла.

    Если осенью устанавливается влажный и сырой климат, подобные работы выполняются в летние месяцы. В зимние месяцы управляющая организация должна бороться с намерзшим льдом и скоплением снега. Проводятся следующие обязательные работы:

    Расшифровка понятия общего имущества многоквартирного дома в ЖК РФ неразрывно связана со всеми помещениями здания. Назначение определяется по графику-схеме для каждого этажа, а при его отсутствии опираются на проектные бумаги строения. Отнесение имущества к разряду жилое или нежилое часто становится предметом судебных разбирательств.

    В общедомовой список включены все комнаты, которые не выделены в натуральной величине, но относятся к конкретному владельцу. При этом собственник обязан содержать квартиру, обслуживать её и иметь доступ.

    • Влажная и сухая уборка подъезда.
    • Обслуживание и ремонт лифтов.
    • Уборка в подвалах и на чердаках.
    • Замена старых окон.
    • Проведение косметического ремонта.
    • Ремонт водопроводной и отопительной системы.
    • Замена кровли и прочее.

    Общедомовое имущество – эта словосочетание знакомо всем собственникам жилья, ежемесячно оплачивающим квитанции ЖКХ. Но мало кто действительно понимает, что оно означает, и за что вносятся деньги по платежкам. Какая собственность входит в перечень общедомовой, можно ли ее использовать, какая часть принадлежит каждому жильцу – все это можно понять, внимательно изучив раздел ЖК РФ «Общее имущество многоквартирного дома».

    В Жилищном кодексе России (статья №36 пункт №1) представлен полный перечень составляющих элементов понятия «общедомовое имущество»:

    1. Любые помещения, которые находятся вне жилья:
       лестничные марши;
    2. мусоропровод;
    3. шахта лифта;
    4. тех. этажи;
    5. холлы;
    6. парковочные места;
    7. подземный гараж.
    8. Кровля и несущие стены.
    9. Фундамент здания, перекрытия и т. д.
    10. Агрегаты, предназначенные для обслуживания жильцов (например, котельная).
    11. Инженерные трассы и системы коммуникаций:
        стояки;
    12. элементы теплоснабжения;
    13. водопровод;
    14. канализация;
    15. другое.
    16. Оконные и дверные конструкции в местах общего пользования, а также подъездные части (ступени, козырьки).
    17. Земельный участок, соответствующий кадастровому паспорту.
    18. ИПУ, установленные владельцами МКД, приборы передачи данных, распределительные щитки, шкафы электроавтоматики и т. д.
    19. Другие элементы и объекты, необходимые для эксплуатации и обслуживания МКД.

    Для получения информации следует обратиться в отделение Росреестра и запросить выписку из ЕГРП. Документ содержит полный список общего имущества по конкретному дому.

    Капитальный ремонт включает в себя перечень мероприятий и работ, которые в значительной степени улучшают состояние здания, его внутренних помещений и внешнего фасада, замену и переустановку изношенных деталей и объектов, что приводит к значительному повышению функциональности приборов и оборудования. От текущего ремонта капитальный ремонт отличает масштабность. Кроме того, текущий ремонт обычно обходится дешевле капитального. Производится капитальный ремонт по плану, в соответствии с нормативами, и в установленные сроки. Ежемесячная уплата взносов на капитальный ремонт входит в обязанность собственников жилых помещений.

    Минимальную границу размера взносов собственников на капитальный ремонт дома определяет субъект РФ, к территории которого относится дом. Определяется сумма взноса на основании расчетов общей площади, которую занимает собственник и на основании федеральных нормативов и методических рекомендаций. При назначении размера взноса учитывается состояние жилья, количество этажей в доме, степень изношенности его элементов.

    По решению собственников жилья сумма взноса на капитальный ремонт может быть изменена в сторону повышения, для улучшения эффективности принимаемых мер. Если дом признан в установленном порядке аварийным, либо участок земли, на котором он расположен, изымается для нужд государства или МО, собственники помещений такого дома освобождаются от уплаты взносов за капитальный ремонт.

    В п.6 постановления Правительства за №491 указано, что в составе общего имущества находятся внутридомовая система отопления, которая состоит из обогревающих элементов, запорной и регулирующей арматуры, стояков, коллективных приборов, учитывающих тепловую энергию и иного оборудования, которые расположены на этих сетях. Можно уверенно сказать, что стояк отопления относится к общему имуществу.

    • анализ оборудования, задействуемого в обеспечении здания электроэнергией;
    • проверка функционирования лифтового оборудования и техобслуживание в его отношении;
    • установление уровня функционирования систем снабжения холодной и горячей водой и канализации;
    • исследование мусоропровода, прочистка засоров и дезинфекция;
    • подготовка отопительной системы перед зимним периодом.
    • изучение положения фундамента, рассчитанное на обнаружение неравномерности процесса оседания;
    • измерение влажности и температуры в подвалах;
    • исследование несущих стен на показатели осуществления ими этой функции, наличие в них трещин и деформаций;
    • проверка крыши на протечки;
    • изучение фасада на наличие внешних дефектов;
    • оценка сохранности напольных покрытий и отделки в помещениях общего назначения.

    Текущий ремонт жилого дома включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий для устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем дома для поддержания эксплуатационных показателей (разд. 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

    Капитальный ремонт осуществляется в рамках действующих программ конкретного субъекта. Муниципалитет ежегодно формирует список жилого фонда – сведения вносят в общий план мероприятий. Для каждого МКД определяется отдельная смета, состоящая из объема, сроков и средств.

    Однако решение о необходимости проведения капремонта может приниматься на ОСС. Такое происходит, если по результатам осмотра выявлены серьезные нарушения в эксплуатации здания.

    Собственники самостоятельно устанавливают, каким образом будет происходить формирование фонда для предстоящих работ и размер ежемесячной платы:

    • счет регионального оператора;
    • отдельный л/с в банке.

    Любые решения официальной встречи владельцев фиксируется в протоколе, и направляются в соответствующую местную структуру.

    В документе отражают:

    • размер выделяемых каждый месяц средств;
    • перечень требуемых работ;
    • период проведения;
    • способ сбора денег.

    На заметку: объем отчислений для капитального ремонта владельцами общего имущества принимается самостоятельно. Однако его размер не может быть меньше действующего в соответствующем регионе РФ.

    К сезонным относят работы и услуги, периодичность выполнения которых связана со временем года и погодными условиями. Обычно периоды их проведения привязаны не к календарным единицам (1 раз в год/месяц/неделю), а к сезонам (1, 2 или 3 раза в сезон):

    • очистка территории от опавших листьев;
    • уборка снега;
    • подготовка МКД к сезонной эксплуатации, например, обслуживание теплотрасс, и так далее.

    Перечень работ по обслуживанию прилегающей к дому территории зависит от сезона и климатических особенностей местности. Обычно в холодное время года в него входит:

    • очистка люков, гидрантов, тротуаров и проездов от снега и обледенений;
    • очистка урн на придомовой территории, уборка площадок для их размещения;
    • уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд.

    В теплое время года УК организует:

    • уборку прилегающей территории;
    • приведение в порядок газонов;
    • очистку урн;
    • прочистку ливнёвок от засорений;
    • уборку крыльца и площадки перед входом;
    • уборку листьев, полив растений и так далее.

    В соответствии с п. 13 Правил, утв. постановлением № 491, и п. 2.1. Правил, утв. постановлением Госстроя № 170, техосмотры проводит ответственная за управление организация с целью выявления дефектов общего имущества, установления причин их возникновения и выработки мер по их устранению.

    Осмотры могут быть:

    1. Текущими, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества или отдельных его элементов. Их периодичность регламентирует техдокументация МКД.
    2. Сезонными, проводимыми 2 раза в год: весной, после таяния снега и отключения отопления, и осенью, до наступления отопительного сезона.
    3. Внеочередными. Предпринимаются в течение 24 часов с момента аварий, природных явлений, катастроф, катаклизмов.

    Результаты осмотров оформляются актом.

    Даже если собственник полагает, что расчет сумм произведен неправильно, самовольный отказ от уплаты недопустим. На этот случай законодательство предусматривает меры ответственности для тех, кто допустил ошибку в расчетах.

    Жилец, который выявил нарушения в квитанции, вправе подать письменную претензию в УК, требуя перерасчета и возврата переплаченных средств.

    Согласно ст. 157 ЖК, УК обязана уплатить пострадавшему штраф в размере 50% сверх начисленных платежей, в счет дальнейшей оплаты коммунальных услуг.

    поддержание в общих помещениях

    Ставка оплаты труда устанавливается в соответствии с тарифным соглашением или коллективным договором. Тарифы управляющих компаний также зависят от расходов на материалы, топливо и различные ресурсы. Цены на них принимаются в соответствии с прайс-листами выбранных поставщиков, а также региональными сборниками цен.

    Для формирования этого списка нужны технико-экономические данные о здании. Чем детальнее они будут, тем более подробный расчет можно получить. Однако если такая информация отсутствует, для расчета берутся укрупненные показатели.

    Сумма взноса напрямую зависит от того, кто ее устанавливает. Размер оплаты может быть утвержден решением общего собрания, на котором присутствуют владельцы квартир и местная администрация. Тариф начисляется в зависимости от места нахождения, масштабов работ, стоимости материалов и др.

    Теперь оплата ремонта – это обязательный платеж, он входит в состав единого платежа. В случае уклонения от оплаты грозит пеня. И перепиской с фондом уже ничего не добьешься, протокол разногласий уже никого не интересует.

    Цена ( которую многие воспринимают как “тариф”) используется в расчетах помесячной платы за каждую квартиру. Если площадь квартиры, к примеру, 120 кв метров, то ежемесячная плата составит 25 руб/ кв метр х 120 (кв м) = 2.750 руб

    — Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские обязанности вытекают из договоров. — Согласно п.1 ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают «из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом» В соответствии с ч.3 ст. 405 и ч.1 ст. 406 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, в том числе не совершения кредитором предусмотренных законом действий, до исполнения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Таким образом, со стороны собственника помещений, приостановление оплаты является законной и разумной мерой понуждения к закону, тем более, что Допускается самозащита гражданских прав.

    Поскольку эти услуги оплачивает собственник дома или организация, что является его владельцем. Расчет тарифа происходит отдельно для каждой группы услуг – определяется стоимость капремонта, работ по поддержанию в надлежащем состоянии жилого здания.

    Тарифы на оплату формируются собственниками жилого фонда. В случае, если граждане живут в муниципальном доме, то в оплату также включаются обязательный платеж за наем жилья.

    Ремонт многоквартирного дома – это комплекс строительных и иных технических мероприятий, цель которых состоит в том, чтобы устранить выявленные неисправности или восстановить работоспособность элементов, оборудования и инженерных систем жилого помещения.

    После проведения ремонтных мероприятий многоквартирный дом должен соответствовать жилищным нормам и стандартам, и быть пригодным для проживания.

    Ремонт может быть как капитальным, так и текущим. У каждого из них есть отдельный бюджет, свой порядок расходования средств и график выполнения работ.

    Подробнее о том, что такое капитальный ремонт многоквартирных домов.

    О том, что входит по закону в текущий ремонт многоквартирного дома в 2020 году, можно узнать из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (прил. № 7). Они предусматривают широкий спектр работ по восстановлению:

    • фундамента: устранение мелких деформаций и поврежденных участков;
    • фасадов и стен: закрытие стыков, заделка архитектурных элементов, покраска;
    • перекрытий: покраска и заделка швов и трещин;
    • крыши: обновление гидроизоляции, замена водостоков;
    • дверного и оконного заполнения: восстановление или замена элементов, например, тех, которые находятся в подъездах. В акте проверки помещений или в плане работ по договору может отдельно оговариваться, что входит в текущий ремонт подъезда;
    • лестниц, балконов, подъездного крыльца;
    • межквартирных перегородок;
    • полов: ремонт отдельных участков;
    • отделки общих помещений;
    • центрального отопления, водопровода и канализации;
    • электротехнических устройств;
    • вентиляции: замена или восстановление;
    • мусоропровода;
    • тротуаров, дорожек, проездов, участков для отдыха.

    Рассмотрение перечня работ позволяет получить представление о том, что включает в себя текущий ремонт общего имущества.

    Заметим, что данный вид восстановительных мероприятий не относится к жилым помещениям. Все работы, которые проводятся в квартире и касаются личного имущества собственника, организуются и оплачиваются им лично. Исключением являются, например, стояки горячей и холодной воды, которые относятся к общей собственности, хотя и находятся внутри жилья.

    Приведенный список представляет собой рекомендованный перечень работ по текущему ремонту. Он может быть расширен по договоренности собственников квартир с обслуживающей организацией.

    Перечень ремонтных работ можно дополнить мероприятиями, которые выходят за рекомендованные законодателем рамки. Решение ряда проблем требует быстрой реакции, поэтому ждать, например, капитального ремонта дома для их устранения не всегда приемлемо. В этих случаях список текущих работ расширяется.

    В исключительных обстоятельствах к тому, что относится к текущему ремонту, можно причислить и определенные восстановительные мероприятия в отдельных квартирах.

    Это касается лишь случаев, когда ущерб имуществу собственника нанесен действиями или бездействием управляющей организации.

    Например, она игнорировала необходимость восстановления кровли, поэтому несвоевременно заказала ремонт крыши, а нарушение ее герметичности привело к повреждению внутренней отделки в квартире верхнего этажа.

    Важно отметить: то, какие работы относятся к дополнительным, может оговариваться жильцами дома, а их очередность определяется по результатам проверок помещений и выявления текущих потребностей.

    Работы по поддержанию нормального состояния общего имущества контролируется государственными органами федерального уровня, а также регионального в пределах их компетенции. Заключается этот контроль в проверке отчетности организаций, на которые собственники возложили данную обязанность. По заявлениям жильцов проводятся проверки деятельности данных организаций и выписываются предписания для устранения нарушений.

    Сами собственники также вправе контролировать управляющие компании, ТСЖ и иные ответственные организации. Контроль осуществляется путем:

    • получения отчетов о проделанных работах в течение 5 дней с момента обращения;
    • проверки качества и объемов предоставляемых услуг;
    • требования устранения обнаруженных дефектов.

    Управляющие компании, а также подрядчики, нанятые собственниками при непосредственном управлении, несут материальную ответственность за ущерб имуществу МКД, вызванный их действиями или бездействием.

    
    

    Похожие записи:

    • Электронный полис ОСАГО Росгосстрах (СК ПАО)
    • Какой налог выбрать для салона красоты
    • Свиноводство как бизнес-идея: как можно заработать на разведении свиней?