Споры о праве на придомовую территорию

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры о праве на придомовую территорию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.

«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.

Многоквартирный дом: кому принадлежит земля под многоквартирным домом?

Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.

При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.

«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.

Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).

Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.

«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.

Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.

Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.

Как оформить землю под многоквартирным домом в собственность

Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.

Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.

После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.

Следует обратиться в Росреестр (лично или через МФЦ) с пакетом документов:

• заявление о регистрации права общей долевой собственности;
• паспорт представителя собственников;
• протокол общего собрания собственников;
• межевой план территории;
• технический паспорт дома (можно взять в управляющей компании);
• постановление об утверждении схемы расположения участка (выдается администрацией);
• квитанция об уплате госпошлины (составляет 200 рублей);
• документы, подтверждающие права всех собственников на помещения в доме;
• документ, где в свободной форме будут указаны сведения о собственниках, их долях в праве общей собственности, площадях квартир и дома.

Если все прошло успешно, то в течение 30 дней Росреестр предоставит выписку из ЕГРН, которая даст собственникам помещений право распоряжаться придомовой территорией.

• ФЗ об исполнительном производстве

  Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ

• Производственный календарь 2017

  Для пятидневной рабочей недели

• Закон о коллекторах

  Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ

• Закон о национальной гвардии

  Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ

• О правилах дорожного движения

  Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090

• О защите конкуренции

  Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ

• О лицензировании

  Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ

• О прокуратуре

  Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1

• Об ООО

  Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ

• О несостоятельности (банкротстве)

  Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ

• О персональных данных

  Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ

• О контрактной системе

  Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ

• О воинской обязанности и военной службе

  Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ

• О банках и банковской деятельности

  Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1

• О государственном оборонном заказе

  Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ

• Закон о полиции

  • Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

    «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

    «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»

  • Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

    «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 29.07.2018 N 226-ФЗ

    «О внесении изменения в статью 169 Жилищного кодекса Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ (ред. от 03.08.2018)

    «О статусе военнослужащих»

  • Федеральный закон от 07.06.2013 N 108-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

    «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 29.07.2018 N 267-ФЗ

    «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»

  • Федеральный закон от 23.11.2009 N 261-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

    «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ

    «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 04.06.2018 N 134-ФЗ

    «О внесении изменения в статью 161 Жилищного кодекса Российской Федерации»

  • Федеральный закон от 03.08.2018 N 341-ФЗ

    «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов»

  • Федеральный закон от 29.07.2018 N 272-ФЗ

    Если в кадастровом паспорте нет данных о сформированном участке, не спешите отчаиваться. Любой из собственников или избранная на общедомовом собрании группа может обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с запросом выделить и зафиксировать придомовую территорию (в соответствии с ч. 3, 4 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и Письма Минэкономразвития России от 05.10.2017 N Д23и-5777). Например, в Москве этим вопросом занимается Департамент городского имущества – он вносит данные в кадастровую карту, если участок размежеван.

    Если межевания не было, следует вызвать кадастрового инженера. Сначала он разрабатывает проект межевания, который следует согласовать с владельцами соседних участков. Этот план утверждается городом и выносится на публичные слушания. После этого инженер готовит финальный межевой план и передает его на регистрацию сам или отдает собственникам МКД, чтобы те подали заявление в Росреестр.

    Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

    В Москве именно город, как субъект владеет большинством земельными участком под домами и очень часто имеются случаи, когда кадастровые границы пересекают соседние дома и участки.

    Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник (г.Москва) не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

    п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2011 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

    Законодательством предусмотрены три способа определения площади придомовой территории: один — для новостроек, два других — для уже существующих домов. В первом случае многоквартирный дом сдается в эксплуатацию только после прохождения обязательного государственного кадастрового учета, то есть при установлении размера и границ земельного участка, на котором он расположен. В случае же когда жильцам в общую долевую собственность бесплатно переходит придомовая территория дома, построенного до введения в действие Жилищного кодекса (до 1 марта 2005 года), возможны два варианта: если участок уже прошел кадастровый учет, и так называемое иное.

    Придомовая территория возле многоэтажного дома

    Границы и размеры придомовой территории должны определяться законодательством и установленными нормативными актами. Например, государственный кадастровый учет указывает пределы территории многоквартирного здания. В данный участок могут входить разные объекты, дороги, участки озеленения, а также детские площадки. Также в документах сказано о тепловых пунктах, гаражах, автостоянках и других объектах, которые могут входить в пределы придомовой территории.

    Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.

    Придомовая территория с другими объектами коммунальной собственности

    Если придомовая территория прописана за определенным собственником, то другие могут пользоваться данным участком с соответствующим разрешением. Фактически третьи лица не могут строить или пользоваться придомовой территорией без разрешения владельца. Относительно многоквартирных домов — придомовой участок должен распределяться между всеми жильцами. Пределы таких границ определяются жилой площадью квартиры.

    Некоторые участки придомовой территории могут сдаваться в аренду.

    Придомовая территория имеет разные размеры, которые определяются соответствующими органами власти. Каждый владелец может оформить документы или заявить о праве собственности на определенный участок земли, а право владения им устанавливается местными органами власти. Владелец имеет полное правило сдавать участок в аренду или пользоваться им по своему усмотрению, что не противоречит законодательным документам. Все аспекты оформления рекомендуется посмотреть на видео:

    Оформление земли в собственность

    Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.

    С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

    Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

    Дополнительные гарантии

    1. без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории принадлежащей собственникам МКД.
    2. без согласия собственника не возможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений.
    3. невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

    Дополнительная возможная прибыль

    Собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

    Удобство использования

    Собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в т.ч. направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности МКД.

    Ответ на вопрос о том, кому принадлежит земля, расположенная под многоквартирным домом, и прилегающая к нему территория содержится в статье 36 ЖК РФ. В ней говорится, что она вместе со всеми расположенными на ней объектами для обслуживания многоквартирного дома и зелеными насаждениями принадлежит всем собственникам помещений этого дома.

    При таких обстоятельствах речь идет о режиме общей долевой собственности. Это означает, что все они вправе владеть, использовать его и распоряжаться им сообща в пределах, установленных не только гражданским, но и жилищным кодексом.

    Как оформить в собственность землю под многоквартирным домом?

    Каждое строение занимает определенный участок земли. К каждому многоэтажному жилому дому прилегает площадь, без которой эксплуатация здания невозможно. Земля под домом и придомовая территория являются важной составляющей устройства комфортного и безопасного проживания. На земле под домом и прилегающем участке организуют:

    • прокладку коммуникаций;
    • пешеходные зоны;
    • подъезд служб спасения;
    • места временной стоянки личного транспорта;
    • озеленение;
    • специально оборудованные объекты санитарного назначения;
    • площадки для отдыха и прогулок, в том числе для людей с ограниченными возможностями.

    Без всего этого невозможно нормальное функционирование территории и дома. Понимая значимость придомовых земельных участков, в Российском законодательстве разработаны нормативные документы, регулирующие эти вопросы.

    В Жилищном кодексе Российской Федерации указано, что собственники квартир имеют полное право и могут рассчитывать на владение и распоряжение землей на которой стоит МКД.

    Земельный кодекс РФ установил, что территория под жилым домом может стать собственностью владельцев квартир в том случае если она поставлена на кадастровый учет с соблюдением всех процедур по формированию схемы участка.

    Градостроительный кодекс РФ регулируют процесс формирования и установления размера территории и ее границ. Это обязательно, так как любой участок, не имеющий конкретных границ, нельзя признать объектом гражданских прав и налогообложения.

    Организация работ по формированию участка под МКД и придомовой территории, необходимой для комфортного проживания и обслуживания возложена на органы местного самоуправления. В каждом муниципалитете разработаны соответствующие нормативные документы.

    Практика показывает, что большинство собственников квартир не знают кому принадлежит земля под их собственностью. Узнать информацию целесообразно при покупке квартиры, подготовке ее к продаже или дарению, в момент вступления в права наследования. Получить ответ на этот вопрос можно:

    1. В правлении товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительного кооператива. В домах с организованной формой управления, в большинстве случаев территория под зданием оформлена должным образом
    2. Обратиться в местную администрацию. Именно местная власть обязана соблюдать нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ, а значит иметь в структуре службу, занимающуюся учетом всех земель муниципалитета.
    3. Зайти на сайт Росреестра в раздел «Публичная кадастровая карта», где содержится информация обо всех зарегистрированных территориях.

    Налогоплательщики могут получить информацию, о том как исчисляется налог на недвижимость в МКД. Если земельный участок оформлен в долевую собственность, увеличивается кадастровая стоимость жилого помещения.

    Законодательство РФ предлагает добровольно оформлять в собственность землю под жилыми зданиями. Зачастую не оформленная территория удобна муниципальным органам. Власть получает возможность распоряжаться землей по своему усмотрению, не считаясь с интересами жильцов.

    Но и владельцам квартир выгодно приватизировать землю и распоряжаться ей на свое усмотрение. Это даст возможность построить на своей территории парковку, детскую площадку, снести старые и непригодные сооружения. Кроме того, они будут защита от самовольного захвата и точечной несогласованной застройки.

    Необходимо понимать, если человек является собственником помещения в МКД – это уже веское основание стать законным собственником земли под домом. При этом надо знать, что любая недвижимость требует оформления и должна учитываться в кадастровом реестре. Каждый из владельцев квартир может обратиться с заявлением о формировании участка.

    Коротко о главном: земельный участок под многоквартирным домом

    Земельное законодательство запрещает продавать землю под строительство объектов. Сейчас земля принадлежит застройщику лишь на правах аренды, которая выделяется на конкурсной основе.

    В обязанности арендатора застройщика входит организация межевания участка под новостройкой и постановки его на кадастровый учет. Таким образом счастливые обладатели новых квартир автоматически становятся владельцами земли под домом, в доле, пропорциональной площади купленного помещения.

    В домах старой постройки дела обстоят иначе. Не все постсоветские здания зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП) и в кадастре. До приватизации, старый дом и землю под ним нужно поставить на учёт.

    Согласно ЖК РФ земля под многоквартирным домом, построенным и введенным в эксплуатацию до 2005 года, передается собственникам жилья бесплатно. Но передача происходит только при соблюдении следующих условий:

    • земля под домом не противоречит плану и разграничена муниципалитетом;
    • строительные работы закончились до января 2005 года;
    • придомовая территория зарегистрирована и имеет официальный кадастровый номер.

    Если указанные условия не соблюдены, то номинальным владельцем земли является муниципалитет. Это не повод для переживаний, ведь приватизировать участок смогут только жильцы дома.

    С момента оформления участка и присвоения кадастрового номера, он бесплатно переходит в собственность жильцов дома.

    Статья 16 Вводного закона не допускает исключений из правила о переходе земельного участка в общую долевую собственность жильцов. Получается, что земля должна стать собственностью владельцев помещений в любом случае, даже если право собственности (или бессрочного пользования) на землю зарегистрировано на другое лицо. Тем не менее из разъяснений Минфина следует, что до тех пор, пока право предыдущего правообладателя не будет прекращено (и это должно быть зарегистрировано в установленном порядке), собственники помещений не могут претендовать на получение земельного участка в общую долевую собственность. Именно до этого момента прежний правообладатель будет плательщиком земельного налога.

    Так, в Письме Минфина России от 16.11.2006 N 03-06-02-05/57 рассмотрена ситуация, когда правоустанавливающие документы на земельный участок оформлены на товарищество собственников жилья (право бессрочного пользования или собственности). Согласно указаниям финансистов до переоформления права на земельный участок налогоплательщиком земельного налога признается именно ТСЖ как самостоятельное юридическое лицо. Но с момента перехода права пользования на земельный участок в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в установленном порядке (прекращение права у ТСЖ и возникновение права собственности у собственников помещений) плательщиками земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка будут признаваться собственники квартир.

    То же самое касается и организаций-застройщиков, построивших на собственных земельных участках многоквартирные дома. До государственной регистрации прекращения права собственности обязанность по уплате земельного налога сохраняется за застройщиком (Письма Минфина России от 02.11.2006 N 03-06-02-04/152, от 27.10.2006 N 03-06-02-04/149). По вопросу о порядке государственной регистрации прекращения права собственности организации-застройщика на земельный участок, который переходит в общую долевую собственность к собственникам помещений в многоквартирном доме, следует обратиться в территориальные органы Росрегистрации. Попробуем разобраться с этим вопросом самостоятельно.

    Знать о своей доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме должен каждый собственник. В первую очередь это необходимо для реализации права на голосование на общем собрании собственников (ст. 48 ЖК РФ). Размер долей наверняка запросит орган местного самоуправления для принятия решения о передаче земельного участка в общую долевую собственность. И, естественно, устанавливать долю каждого собственника будет налоговый орган, чтобы направить физическим лицам уведомление для уплаты земельного налога. Юридические лица, владеющие помещениями в многоквартирном доме, должны самостоятельно исчислять налог, поэтому порядок расчета доли интересен для них особенно. Итак, если доля неизвестна и подходит время уплаты налога, нужно обратиться к п. 1 ст. 37 ЖК РФ, согласно которому доля в праве общей собственности определяется как отношение площади помещения, принадлежащего организации, к общей площади всех помещений в многоквартирном доме.

    2.4. Последствия завершения строительства применительно к правам на землю

    Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией, не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.

    «Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.

    В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.

    Теперь посмотрим, какие государственные или муниципальные нужды могут быть основаниями для изъятия. Они установлены в статье 49 Земельного кодекса РФ. Изъятие земельных участков допускается только в исключительных случаях и только для государственных и муниципальных нужд.

    Их перечень на первый взгляд довольно ограниченный, и Проект на него не покушается. В отношении земель, находящихся в частной собственности, перечень включает только такие очевидные нужды, как выполнение международных обязательств России, размещение объектов обороны, энергетических систем, путей сообщения и т.п.

    , и только если нет других вариантов возможного размещения этих объектов. Четыре «только»!

    Статьями 39, 40 Закона о кадастре предусмотрен порядок согласования границ земельных участков, статей 42.8 установлен порядок уточнения их границ. Градостроительным кодексом РФ установлены основные начала территориального планирования и зонирования территорий поселений, а также вопросы правил землепользования.

    Практически ими могут пользоваться только владельцы квартиры, за которым этот участок закреплен, так как все равно такая земля является коллективной собственностью.

    Ответ на вопрос принадлежности земли под МКД содержится в 36 статье Жилищного кодекса РФ. Эта статья гласит, что вся земля (вместе с постройками, зелеными насаждениями, асфальтом и так далее) принадлежит жильцам, а сами участки находятся в общедолевой собственности.

    Фактически в таком случае юристы говорят, что земля находится в долевой собственности всех жильцов, а каждый человек имеет право на управление своей долей собственности.

    Следует понимать, что право на свободное распоряжение своей долей земли, находящейся в общедолевой собственности, жильцы получают только после постановки участка на кадастровый учет, а до момента постановки на учет участок является собственностью муниципалитета.

    От чиновников она потребовала отменить старое решение в пользу соседа о выделении тому земли, просила признать недействительным договор купли-продажи соседом выделенного участка и снять его с кадастрового учета.

    Свои требования гражданка объяснила тем, что живет в этом доме очень давно — с 1961 года — и тоже является собственницей квартиры. Она уже не один десяток лет пользуется участком земли у дома.

    А в 80-е годы там построила гараж, которым пользуется уже без малого 30 лет.

    Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Это самый прозрачный вариант, когда в публичной кадастровой карте отражена планировка территории с землеотводами под дороги, скважину и электроподстанцию и указано назначение этих наделов.

    Но в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (а таковыми, как сказано выше, считаются практически все городские земли) федеральными или региональными законами могут быть установлены в сущности любые основания. Пример на федеральном уровне – Федеральный закон о подготовке олимпиады в Сочи.

    Как в Сочи идет изъятие, с какими «компенсациями» — известно. Примеры на региональном уровне (статья 24 Закона города Москвы «О землепользовании в городе Москве»): законы о государственных программах, Генплан, Правила землепользования и застройки.

    Между тем из Постановления ВС и ВАС с очевидностью следует, что «откусить» от неоформленного участка под точечную застройку, под реконструкцию микрорайона — это ТОЖЕ ИЗЪЯТИЕ.

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда дала полезные для многих разъяснения, которые касаются участка земли вокруг многоквартирных домов.

    Резюмируя ранее сказанное, можно отметить, что для оформления права собственности на земельный участок, составляющий придомовую территорию, необходимо решение общего собрания собственников помещений, но, в порядке подготовки к такому собранию провести работу по уточнению и согласованию границ указанной придомовой территории, согласно положениям земельного и градостроительного законодательства РФ, определению их фактического положения и иные обстоятельства, в том числе и интересы третьих лиц и муниципальные нормативные акты, которые могут в дальнейшем повлиять на его регистрацию.

    В результате такого положения дел возникает конфликт интересов собственников помещений МКД и собственниками других МКД, а также с муниципальным образованием.

    Общим имуществом являются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
    В старых садоводствах земля под дорогами была или в аренде, или в собственности СНТ.

    Затем садоводам разрешили приватизировать эти участки в долях или в совместную собственность. Покупателю домовладения или участка в таком садоводстве надо требовать оформления доли в собственности.

    Суду истец объяснил, что он — собственник квартиры в жилом доме. Дом одноэтажный и в нем четыре квартиры.

    Три года назад он получил от местной администрации в собственность участок под окнами дома с разрешением использовать его «под индивидуальную жилую застройку».

    Сейчас на этом участке располагаются металлический гараж, ящик, верстак и часть деревянного забора, которые принадлежат соседке.

    Еще в 2006 году по инициативе депутатов Плескачевского В.С., Хинштейна А.Е., того же Шаккума Л.М. и др. («Единая Россия») в Градостроительный кодекс РФ добавлены статьи 46.1, 46.2, 46.3 о развитии застроенной территории. Насколько мне известно, они пока не применялись, но когда они заработают – мало не покажется. Все очень просто и грубо.

    Власти признают дома аварийными или просто принимают адресную программу (даже без регионального закона, без оглядки на права собственников!). Проводится аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории. Информацию о нем достаточно разместить только в специализированных изданиях – подальше от «лишних» глаз.

    Побеждает фирма, предложившая наибольшую плату за это право. По сути, это конкурс на наименьшую компенсацию собственникам жилья!
    Со стороны жильцов многоэтажек часто встречается заблуждение, что земельный участок под многоквартирным домом находится в общей собственности проживающих лиц.

    На крайний случай территорией имеет право распоряжаться управляющая компания или коммунальное объединение, которое обслуживает жилой комплекс.

    Если же МКД не был поставлен на учет, то в таком случае жильцы должен выполнить долевую приватизацию общего жилья самостоятельно.
    Для тех, кто это право ограничивает, судебное разбирательство чревато не только принуждением разрешить частичное пользование участком, но и взысканием ущерба в пользу того, чье законное право ограничивалось.

    Если перечисленные требования и условия исполнены не были, то территория остается в распоряжении начального пользователя, то есть муниципалитета или застройщика и не переходит во владение проживающих в многоэтажке лиц.

    Законодательство Российской Федерации гласит, что любой житель многоквартирного дома имеет право получить в долевую собственность землю, на территории которой расположен дом вместе с зелеными насаждениями, дорогой, парком, различными объектами и так далее.

    Многие рекомендуют для прохождения регистрации права собственности привлечь на свою сторону муниципалитет, поскольку фактически именно муниципалитет является владельцем неприватизированной собственности, которой владеют люди на основании договора найма.

    По-хорошему, осуществляя размежевание земельного массива на индивидуальные участки и их кадастровый учет, добросовестный собственник вновь образованной дороги должен заявить при постановке на кадастровый учет дороги о назначении земли, предназначенной под нее.

    То есть, говоря юридическим языком, установить сервитут — право беспрепятственного проезда/прохода по дороге. И тогда это отразится в кадастровом паспорте «дорожных» участков и в публичной кадастровой карте.

    Установление сервитута, то есть ограничения, обязывающего собственника обеспечить беспрепятственный проход и проезд по своему участку, — действенный способ защиты прав дачников и садоводов.

    Таким образом, как сказано выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

    Придомовая территория: кто за что платит?

    С одной стороны, такое предположение верно, и закон предусматривается передачу придомовой территории в распоряжение и долевую собственность владельцев квартир, однако существует ряд нюансов, которые обязательно стоит учитывать при решении подобного вопроса.

    Сегодня мы подробно рассмотрим ситуацию о том, кому принадлежит земля под многоквартирным домом и как регулирует этот вопрос действующее законодательство.

    Если земля под МКД (включая постройки, зеленые насаждения, различные нежилые объекты и так далее) уже состояла на кадастровом учете в специальных органах до того, как новый ЖК вступил в силу в 2005 году, то в таком случае все переходит в кадастровую собственность автоматически, а перевод участка под домом в собственность является бесплатным (а при переходе автоматически возникает право общей собственности по схеме долевого владения общим имуществом). Это правило было закреплено в специальных законах.

    Ответчик, точнее — ответчица, к которой были предъявлены претензии, написала встречный иск и не только к соседу, но и к местной администрации.
    Важно перед покупкой квартиры в МКД проверить, чьей собственностью является территория под жилым комплексом. Если земля тоже передается гражданину, то это станет дополнительным преимуществом проведения покупки.

    Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.06 № 47, под понятием многоквартирного дома можно определить строение, которое оснащено двумя или более помещениями для проживания, имеющее отдельные выходы в помещения общего пользования, либо к придомовой территории.

    Кроме того, особенностью многоквартирного дома является наличие у такой недвижимости признаков совместной собственности, например, общая крыша, фундамент, лифты, лестничные площадки и т.д.

    Формально под понятие многоквартирного дома попадают и так называемые дома «на двоих хозяев». Практика судов все чаще сводится к тому, что если каждая квартира имеет обособленный выход/вход и не он не проходит через помещение общего пользования – то такой дом не может считаться многоквартирным (Решение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ).

    Подпунктом 4 пункта 1 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в МКД принадлежит помимо прочего и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

    При принятии ЖК РФ в ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) было отведено место для правовой основы общего имущества в виде земельного участка. В частности, в ч. 1 ст. 16 указано — в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

    Правилами 491 (Постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 года) в п. 1 более детально указано — в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок включается в состав общего имущества в МКД при наличии границ такого земельного участка, что вполне логично и отвечает принципу правовой определенности законодательства.

    Земельный участок включается в состав общего имущества в МКД при наличии границ такого земельного участка, что вполне логично и отвечает принципу правовой определенности законодательства.

    В итоге, не во всех случаях земельный участок может быть отнесен к общему имуществу собственников помещений в МКД.

    Согласно действующим ФЗ 188 и 189 от 29.12.2004 года земельным участком под многоквартирным домом считается та территория, на которой стоит многоквартирный дом, а также ряд дополнительных объектов, требующихся для его полноценной эксплуатации и благоустройства. К этому перечню обычно относят элементы озеленения, детские площадки, котельные и прочие объекты общественного назначения. Определение границ и площади такой территории контролируется соответствующими нормами земельных и градостроительных законов.

    Важно! В ЖК РФ четко сказано, что в общественную долевую собственность может перейти только та территория МКД, которая прошла процедуру кадастрового регламента и оформлена надлежащим образом.

    Переход территории в общую собственность осуществляется бесплатно с момента ее формирования, то есть сразу после введения здания в эксплуатацию при наличии всех необходимых документов. Покупатель квартиры, являющийся ее владельцем, автоматически становится совладельцем придомового участка, если во время строительства не были допущены серьезные нарушения со стороны застройщика. Наличие кадастрового номера у территории под МКД свидетельствует о том, что он уже принадлежит собственникам квартир.

    В Жилищном кодексе также отдельно оговаривается другой нюанс, касающийся года постройки многоквартирного дома. Согласно правилам земля под домами, построенными до 2005 года, должна автоматически становиться общественной долевой собственностью всех жильцов квартир МКД. Тем не менее любой человек, купивший вторичное жилье такого типа, должен самостоятельно проверить, входит ли территория под МКД в его собственность. Для проведения бесплатной передачи прав необходимо, чтобы:

    1. Территория под МКД была с четкими границами и имела кадастровый план, установленные органом самоуправления местного типа.
    2. Землеустроительные работы завершились до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, то есть до 2005 года.
    3. Участок возле дома внесли в Росреестр.

    При невыполнении всех условий, указанных выше, земля будет оставаться в собственности муниципалитета или государства, поскольку участок пока еще не сформирован. В этом случае жильцам придется приватизировать его самостоятельно. Если речь идет о новом доме, который был введен в эксплуатацию после 2005 года, земля под таким МКД автоматически становится собственностью всех владельцев квартир. Первичным владельцем всегда является застройщик, но после продажи квартиры право владения переходит к жильцу.

    Кому принадлежит земля под многоквартирным домом?

    Любому человеку, который приобретает помещение в МКД, следует заранее узнавать, кто является собственником территории придомового типа. Если права на владение участком сразу передаются собственнику, они автоматически станут приятным бонусом приобретения такого жилья. С учетом действующего законодательства территория под МКД, который вводился в эксплуатацию до 2005 года, может принадлежать всем жильцам только при соблюдении ряда условий, описанных выше.

    Важно! Нужно знать, что проведение приватизации придомовой территории может быть только тогда, если территория не находится в коллективной собственности у нескольких разных зданий. В такой ситуации проведение процедуры оформления права будет невозможно, и жильцам придется сформировать другой порядок действий.

    Если эти требования не соблюдались, территория будет оставаться собственностью застройщика либо представителей муниципального образования. Она не перейдет в распоряжение людей, живущих в многоквартирном доме, до того момента, пока они не решат приватизировать ее. Эту возможность следует использовать, что в дальнейшем поможет избежать множества неприятных ситуаций, связанных с неправомерным использованием территории возле дома третьими лицами.

    В ЖК РФ прописано, что земля под «многоквартирником», введенного в пользование до 2005 года, передается собственникам жилищ бесплатно. Передача права может быть произведена бесплатно, но только при определенных обстоятельствах, а точнее:

    • земельный надел под строением соответствует плану и границам, установленным муниципалитетом;
    • все землеустроительные работы завершились до 2005 года;
    • территория перед домом была зарегистрирована в кадастровой палате и имеет официальный план.

    Когда условия не соблюдаются, то надел в распоряжение проживающих в нем людей, не перешел. Чтобы избежать подобных вопросов и проблем, при покупке жилья, возведенного до 2005 года, стоит заранее проверить, входит ли земля в приобретенную собственность. Даже если надел официально не сформирован, переживать не стоит, поскольку владельцем выступает муниципалитет или государство. Кроме собственников жилищ, никто другой приватизировать территорию не сможет.

    Несколько иначе обстоит вопрос с землей под новостройками. Изначально, владельцем дома является застройщик, но в момент продажи квартиры, все полномочия передаются владельцам жилищ.

    Если на участке земли расположен многоквартирный жилой одноэтажный дом, в котором находится две, три, четыре квартиры, который, в свою очередь имеют отдельные выходы на земельные участки, прилегающие к дому, их можно разделить путем выдела долей в натуре.

    Но… На практике зачастую происходит следующее: жилой дом имеет несколько отдельных квартир, каждое жилое помещение имеет свой, отдельный от других вход, отдельный адрес, вроде бы нет никаких препятствий для раздела, но земля под строением относится к категории ИЖС, а дом имеет статус многоквартирного.

    Выходом станет:

    • предварительное оформление всего дома в общую долевую собственность, этим собственники подтверждают целевое использование земельного участка;
    • последующее выделение долей в натуре.

    Процедура раздела достаточно сложная, но возможная. Сначала совладельцы должны установить возможность раздела в техническом плане, то есть определить – имеется ли техническая возможность реального раздела многоквартирного дома. Ответ на этот вопрос даст независимая строительно-техническая экспертиза.

    Например, имеется двухквартирный жилой дом с участком земли размером в 40 000 кв. метров, прилегающем к нему. Каждая из квартир имеет отдельный выход, водоснабжение квартир автономное, как и вывод канализации. Общими являются только фундамент дома и крыша. При проведении независимой строительно-технической экспертизы установлено, что реальный раздел дома в техническом плане возможен.

    Если эксперты подтвердили возможность фактического раздела строения, все собственники должны заручиться разрешением на перестройку или перепланировку жилого дома, которое они могут получить в местном муниципалитете.

    Следующим шагом станет фактический раздел дома, который происходит путем выдела долей в натуре. В результате из одного жилого многоквартирного дома фактически образуется две (три, четыре) автономных, независимых друг от друга части одного жилого дома.

    До тех пор, пока все собственники жилого дома не произведут его раздел в натуре, ни о каком разделе земельного участка или выделе отдельной доли из него не может быть и речи.

    Согласно российскому законодательству многоквартирным домом считается такой дом, в котором находятся два и более жилых помещения, имеющих автономные выходы в помещения общего пользования (лестничные площадки и т.п.

    ) либо на земельные участки, прилегающие к строению.

    При этом каждый многоквартирный дом имеет какие-либо элементы совместного имущества (земельный участок под домом, крыша, фундамент, коммуникации, лестничные площадки, лифты и др.)

    Закон гласит, что все собственники квартир в многоквартирном доме имеют определенную долю в праве собственности на совместное имущество соразмерно величине общей площади квартиры. Соответственно, и доля в общей собственности на земельный участок под домом также распределена между владельцами квартир пропорционально площади жилых помещений.

    Например, имеется жилой дом, в котором расположены четыре отдельных квартиры: две из них двухкомнатные с общей площадью по 50 кв. метров, а две – четырехкомнатные по 100 кв. метров. Доли в праве собственности будут распределены следующим образом: владельцы двухкомнатных квартир будут иметь по одной шестой части, а собственники четырехкомнатных квартир по одной трети.

    Мы определились с размером долей в общей долевой собственности, но можно ли в принципе разделить земельный участок под многоквартирным домом?

    ЖК РФ прямо говорит, что территория под многоквартирным домом, как и земля, прилегающая к строению, может находиться только в коллективной собственности всех собственников жилых помещений в этом доме. То есть, в законодательстве прямо указано, что раздел земельного участка под многоквартирным домом не допускается.

    На этом можно было бы поставить точку, если бы не определенные нюансы раздела одноэтажных многоквартирных жилых домов. Рассмотрим их подробнее.

    • Если на участке земли расположен многоквартирный жилой одноэтажный дом, в котором находится две, три, четыре квартиры, который, в свою очередь имеют отдельные выходы на земельные участки, прилегающие к дому, их можно разделить путем выдела долей в натуре.
    • Но… На практике зачастую происходит следующее: жилой дом имеет несколько отдельных квартир, каждое жилое помещение имеет свой, отдельный от других вход, отдельный адрес, вроде бы нет никаких препятствий для раздела, но земля под строением относится к категории ИЖС, а дом имеет статус многоквартирного.
    • Выходом станет:
    • предварительное оформление всего дома в общую долевую собственность, этим собственники подтверждают целевое использование земельного участка;
    • последующее выделение долей в натуре.

    Процедура раздела достаточно сложная, но возможная.

    Сначала совладельцы должны установить возможность раздела в техническом плане, то есть определить – имеется ли техническая возможность реального раздела многоквартирного дома. Ответ на этот вопрос даст независимая строительно-техническая экспертиза.

    Например, имеется двухквартирный жилой дом с участком земли размером в 40 000 кв. метров, прилегающем к нему. Каждая из квартир имеет отдельный выход, водоснабжение квартир автономное, как и вывод канализации. Общими являются только фундамент дома и крыша. При проведении независимой строительно-технической экспертизы установлено, что реальный раздел дома в техническом плане возможен.

    Если эксперты подтвердили возможность фактического раздела строения, все собственники должны заручиться разрешением на перестройку или перепланировку жилого дома, которое они могут получить в местном муниципалитете.

    Земельный участок под многоквартирным домом как общее имущество

    Если все владельцы квартир согласны с выделом отдельных помещений и разделом земельного участка, они могут составить об этом добровольное соглашение. При этом необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:

    1. Обсуждение ситуации с владельцами других квартир, решение всех нюансов, особенностей, прав каждой из сторон и вероятных материальных затрат.
    2. Составление текста соглашения.
    3. Посещение всеми подписантами нотариальной конторы для того, чтобы юрист заверил все подписи и сам документ.

    При посещении нотариуса все участники соглашения должны иметь при себе паспорта либо иные документы, удостоверяющие личности подписантов а также все правоустанавливающие документы на жилые помещения и земельный участок.

    Если жильцы многоквартирного дома не смогли договориться, проблему можно разрешить с помощью судебного решения. Тот из собственников, который хочет выделить свою фактическую долю в доме и в земельном участке, обращается в судебные органы с иском о разделе жилого дома в натуре.

    Исковое заявление должно в обязательном порядке содержать следующие сведения:

    1. Реквизиты судебного органа, в который подается иск.
    2. Данные на истца, ответчика и третьих лиц, если предполагается их участие в заседании.
    3. Цена иска.
    4. Правоустанавливающие документы на спорную недвижимость.
    5. Краткое описание ситуации, предшествующей подаче иска. Здесь заявитель может описать суть проблемы, какие шаги он принимал для ее решения.
    6. Ссылки на те статьи Закона, которые применимы в конкретном случае.
    7. Исковые требования заявителя.
    8. Список прилагаемых документов.
    9. Дата и подпись.

    К исковому заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

    1. Копию паспорта истца и, по возможности, ответчика и третьих лиц, участвующих в процессе.
    2. Техпаспорт на спорный объект недвижимости.
    3. Правоустанавливающие документы.
    4. Квитанция об уплате госпошлины.

    Этот перечень неполный, в зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие бумаги. Полный перечень необходимых документов применительно к вашей ситуации подскажет юрист, к которому желательно обратиться на этапе составления искового заявления и сборе необходимых доказательств.

    В настоящее время мало у кого есть такое решение общего собрания об уполномоченном на подачу заявления о формировании границ и тем более решения о приобретении в собственность земельного участка.

    В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

    С одной стороны это не препятствует обратиться любому лицу с вопросом о формировании земельного участка, поскольку Конституционный суд (Постановление от 28.05.2010 г.

    N 12-П) разъяснил, что собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков.

    Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.Но с другой стороны в любом случае на собрании все это необходимо донести до собственников.

    И если будет решение собрания, то лицо которое обратится в Департамент с вопросом о формировании земельного участка не будет потом самым главным виновным во всех бедах.

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда дала полезные для многих разъяснения, которые касаются участка земли вокруг многоквартирных домов. Об этом сообщает Российская газета.

    Разъяснения по такой ситуации Верховного суда могут быть полезны всем, кто столкнется с подобным конфликтом.

    Рассмотренный конфликт начался с взаимных исков соседей, проживающих в одном доме. Некий гражданин принес в суд иск к соседке и попросил суд заставить ее освободить участок от имеющихся на нем строений.

    Суду истец объяснил, что он — собственник квартиры в жилом доме. Дом одноэтажный и в нем четыре квартиры.

    Три года назад он получил от местной администрации в собственность участок под окнами дома с разрешением использовать его «под индивидуальную жилую застройку».

    Сейчас на этом участке располагаются металлический гараж, ящик, верстак и часть деревянного забора, которые принадлежат соседке.

    Ответчик, точнее — ответчица, к которой были предъявлены претензии, написала встречный иск и не только к соседу, но и к местной администрации.

    От чиновников она потребовала отменить старое решение в пользу соседа о выделении тому земли, просила признать недействительным договор купли-продажи соседом выделенного участка и снять его с кадастрового учета.

    Свои требования гражданка объяснила тем, что живет в этом доме очень давно — с 1961 года — и тоже является собственницей квартиры. Она уже не один десяток лет пользуется участком земли у дома.

    А в 80-е годы там построила гараж, которым пользуется уже без малого 30 лет.

    Районный суд, рассмотрев оба иска, мужчине отказал, а гражданке встречный иск удовлетворил. Объясняя такое решение райсуд написал, что порядок пользования участком, на котором стоит многоквартирный дом, существует уже больше 30 лет.

    Поэтому предоставление местной администрацией одному из соседей куска территории при доме в собственность произошло вопреки сложившемуся между соседями дома порядку пользования участком при доме.

    А это, в свою очередь, нарушило 209-ю статью Гражданского кодекса.

    Но апелляция это решение районного суда отменила и вынесла новое решение. По нему иск гражданина с просьбой освободить его территорию удовлетворен, а соседке с гаражом отказали.

    Апелляция в своем решении заявила, что нет никаких оснований говорить, что между соседями сложился порядок пользования участком. А еще вторая инстанция заявила, что все четыре квартиры в этом доме — изолированные части жилого дома.

    Главное — суд посчитал недоказанным то, что предоставленный соседу участок нарушает права соседки как собственницы части дома.

    Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией, не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.

    «Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.

    В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.

    Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).

    Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.

    «В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы. По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.

    Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.

    Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.

    Если участок не размежеван, то определение его границ может быть произведено при помощи услуг кадастрового инженера, который подготовит межевой план земельного участка. Данные об этом участке также могут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.

    
    

    Похожие записи:

    • Упражнения на автодроме (площадке) в ГАИ в 2022 году
    • На сколько вырастут пенсии с 1 января — на 6,8 или 13,4 процента?
    • Как платить НДФЛ за сотрудников