Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рост цен на жилье: за и против. Куда двинутся цены в 2022 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупать квартиру в новостройке по программе Господдержка 2020–2022 сейчас выгодно, считает Виктор Зубик.
«Можно взять ипотеку на покупку квартиры максимум 9% (данные на 16 июня 2022 года). На мой взгляд, это отличное решение, особенно если жилье выбирается для себя. В долгую это будет хорошая и выгодная инвестиция для семьи, — говорит эксперт. — Старый фонд (вторичку) я бы не покупал. Ипотека на готовые квартиры сейчас около 11% годовых (данные на 16 июня 2022 года), это дорого и невыгодно. Высокая переплата и большой ежемесячный платеж».
«Покупать квартиру стоит в любое время, если в этом есть потребность. Но в 2022 году растут шансы купить хороший объект с приличным дисконтом, — говорит Николай Вавилов. — Единственное, чего можно подождать — это дальнейшего некоторого снижения ключевой ставки».
Стоит ли покупать квартиру в 2022 году: разбор Банки.ру
Ждать дальнейшего существенного снижения ставок по ипотеке на вторичное жилье в этом году уже не стоит, говорит Артур Ахметов:
«Ставки по ипотеке, думаю, будут близки к двузначным. По новостройкам: текущее предложение по семейной ипотеке будет без изменений. Вероятнее всего, ставку по льготной программе Господдержка 2020–2022 снизят до уровня 7%, и она будет действовать до конца года».
«Стоит принимать подобное решение, имея в запасе достаточное количество денег для первоначального взноса и обслуживания кредита», — считает Владимир Кузнецов, заместитель руководителя Федерального центра медиации.
Основные резоны такие:
- ипотека снова по тем же ставкам, что и в начале года. А в начале года люди кредиты брали, будут брать и сейчас.
- осенью ЦБ возможно понизит ключевую ставку ещё на 0,5% — 1%, поэтому ипотека станет ещё доступнее и смотрим пункт 1.
- доллар сейчас на низком уровне, но все говорят, что к осени он снова начнёт расти и все кто покупал его сейчас, начнут продавать. Плюс есть ещё те, кто покупал его во время начала СВО и они тоже начнут продавать.
- акции не надежны, все говорят, что грядёт обвал и все сейчас начнут их продавать.
- криптовалюта сильно упала в цене, и будет дальше падать.
- депозиты: заканчивается период высоких ставок по депозитам, люди будут снимать с них деньги и покупать недвижимость.
Пункты 1-2 о том, что спрос будет расти за счёт ипотечников. Пункты 3-6 спрос будет расти за счёт тех, кто останется с фиатной валютой на руках и будет бежать в тихую гавань – недвижимость.
Сразу предупрежу читателей, что ниже я буду рассуждать, опираясь на логику, ощущения и свой профессиональный опыт, а не на цифры и графики. Т.е. аналитикой это, наверное, назвать нельзя, скорее рассуждениями профессионала.
Итак, пройдемся по озвученным выше пунктам.
Во-первых, давайте поговорим про тех, кто «в долларах и евро». Тут у нас две категории граждан. Первая – это спекуляция. Т.е. купили дешёво, продают дорого. Они действительно могут начать продавать свою валюту осенью, если она начёт расти. И действительно могут полученный доход вложить в недвижимость.
Много ли у нас таких? Кто сейчас готов рисковать и покупать доллары и евро, когда они падают? Скорее это профессиональные игроки, а не обычные граждане. Обычные граждане будут или бояться покупать валюту, думая, что она может упасть. Или купили её ещё раньше, на мартовском ажиотаже.
Поэтому очевидно, что тех, кто заработает на такой спекуляции, будет недостаточно для создания существенного спроса на рынке недвижимости. Тем более, что не все заработавшие обязательно побегут вкладывать деньги в жильё.
Вторая категория граждан – это те, кто в марте купили вместо недвижимости валюту, а теперь жалеют об этом и ждут, когда рубль опять упадёт.
И тут одно из условий – рубль снова должен упасть. Это, кстати, имеет значение и для первой категории, чтобы они смогли заработать.
Кто сказал, что это событие обязательно случится осенью? Все надеются на качели, которые были в кризис 2015 года, когда доллар за год два раза падал и восстанавливался до максимальных значений (и даже чуть выше). Но не известно увидим ли мы повторение.
Так же от официальных лиц мы неоднократно слышали, что текущий курс рубля не выгоден для нашего бюджета и оптимальное значение в район 70-80 рублей за доллар. Но также непонятно, почему это должно произойти именно осенью.
Ну, и давайте, предположим, что все-таки действительно, осенью мы увидели курс доллара по 80 рублей.
Вопрос первый. Все ли те, кто купил доллары и евро, будут их продавать при таком курсе?
Вопрос второй. Все ли те, кто продаст свою валюту, будут вкладывать деньги в недвижимость?
Очевидно, что ответ на первый и на второй вопрос: «не все». И тут мы снова возвращаемся к вопросу из первой части – отсутствие экономической и политической стабильности. Плюс добавим немного жадности от тех, кто покупал по курсу выше 80 рублей.
В общем, речь о том, что те, кто купил валюту потому, что не успевал купить недвижимость в марте – да, это потенциально целевая аудитория. Но тоже не вся, так как многие из них хотели бы купить квартиру в ипотеку. А ситуация, как я и писал выше, уже не та.
А вот те, кто покупал валюту, чтобы выйти из рубля, для сохранения денег, зачем им продавать доллары и покупать недвижимость? Падение рубля как раз полностью соответствует их картине мира, и после 80-ти они будут ждать 120 и 200 рублей за доллар. Т.е. они как раз будут склонны продолжать держать эти деньги про запас. Особенно на фоне падения цены на недвижимость.
Какой смысл менять актив с потенциалом к росту на актив с потенциалом к падению?
Уж явно, даже если они и захотят превратить доллары в квадратные метры, то дождутся ситуации, когда станет очевидно понятно, что цены на недвижимость дальше падать не будут. А уже даже, наоборот, начали расти. (Да и при этом доллар не укрепляется с опережением).
Во-вторых, поговорим про акции и криптовалюту.
Если честно, то я бы вообще не стал закладываться на то, что люди будут выходить из криптовалют и бежать на рынок недвижимости.
Да, кто-то, конечно, это делает. Но чаще это происходит не тогда, когда всё упало. А тогда, когда произошёл рост и человек заработал на этом. Предполагать, что человек потерял деньги, зафиксировал убыток, продал криптовалюту, а затем пошёл покупать недвижимость, конечно можно. И, уверен, что такие люди есть.
Но большинство (причём я думаю, что подавляющее большинство) останется в криптовалюте до лучших времён.
Поэтому про выходцев из криптовалюты, как мне кажется, можно забыть. И поговорить о тех, кто в февральско-мартовском падении успел купить сильно просевшие и выросшие акции и сейчас или ближе к осени решил зафиксировать прибыль. Кстати, про осень еще не очень и понятно, может быть, осенью все акции снова обвалятся так, что мало не покажется.
Ну да, часть тех, кто на этом заработал действительно могут прийти на рынок недвижимости за покупкой. Опять возникает вопрос – много ли таких людей?
В начале года писали, что в 2021 году был поставлен рекорд по открытию брокерских счетов и в январе 2022 года на Московской бирже насчитывалось 17 млн. частных инвесторов. Это, конечно очень много, если предположить, что все эти люди выйдут из рынка акций и пойдут покупать недвижимость.
Но так точно не будет, потому что 60% — это нулевые счета, лишь у 22% сумма счета выше 10 тысяч рублей. И от 3% до 6% счетов (в зависимости от возраста) содержат суммы от 1 до 6 млн. рублей. Доля тех, у кого свыше 6 млн. рублей от 0,5% до 2,5%.
Т.е. в среднем порядка 765 тысяч человек имеют брокерские счета потенциально позволяющие при их закрытии войти на рынок жилья, причем скорее с использованием ипотеки. И 255 тысяч человек теоретически могут купить квартиру без использования ипотечного кредита.
Таким образом, порядка 1 миллиона потенциальных покупателей. По 2021 году в целом по России было зарегистрировано около 900 тысяч договоров долевого участия, а по вторичке было зафиксировано порядка 4,2 млн. сделок.
Понятно, что если 1 млн. потенциальных покупателей вдруг разом придёт на рынок, то это существенно повлияет на спрос. Но!
Этот миллион должен действительно образоваться. Кто из всех этих людей на самом деле зафиксирует прибыль и выйдет с рынка акций, а не будет ждать дальнейшего роста? Кто при падении захочет переложиться в недвижимость, а не докупить ещё?
И, конечно, же на все эти желания будут влиять условия рынка недвижимость: ставка по ипотеке и цены на квартиры и дома.
Грубо, человек должен сказать себе, что цена на недвижимость стала привлекательна, ставка по ипотеке тоже и поэтому он выйдет из акций и уйдет в недвижимость.
Резюмируя, как мне кажется, рынок акций пока единственный источник из всех выше перечисленных, который может хоть как-то оживить спрос. И всё же, на мой взгляд, его будет не достаточно, для создания волны, необходимой для роста цен. Для оживления рынка – да, но не для роста.
Последняя категория граждан, на приход которых надеются продавцы – это те, кто покупке недвижимости в марте предпочёл депозиты по 20% годовых.
Смотрите, во-первых, часть этих людей, действительно, не успела купить квартиры по старым ипотечным ставкам и ушла в депозит. Теоретически, они могут возобновить решение о покупке.
С одной стороны ипотечные ставки повыше, чем были у них в марте. С другой стороны, они заработали на депозите, да и цены на вторичке упали. Так что у них «то на то» и получится, особенно, с учетом того, что в будущем высокую ставку по ипотеке можно уменьшить путём рефинансирования.
Тут согласен – это прям целевая аудитория покупателей. Но кто сказал, что они все захотят именно вторичку? Сейчас в первичке образовался такой привлекательный перекос по ипотечным ставкам, особенно, с учётом субсидирования застройщиков, что боюсь, многие, кто изначально думал о вторичке, сильно задумаются о новостройках.
Понятно, что новостроек подходящих может и не быть. И жизненные обстоятельства могут оказаться такими, что нужна вторичка и только она. Но часть спроса со вторички на первичку перетянется.
Так же понятно, что кто-то решит повременить, подождать ещё, вдруг цены сильнее упадут. Депозиты такие прекрасные, как в марте, сейчас уже недоступны, но по 9-10% годовых есть. Да и валюта очень привлекательна для покупки. Все же говорят, что обязательно будет расти.
Т.е. как и в случае с акциями – эта часть граждан действительно может создать спрос.
Стоит ли покупать квартиру в 2022 году, и когда это лучше сделать
Вот и выходит у нас, что есть две категории граждан, которых достаточно много, чтобы рынок недвижимости их прочувствовал, если они все придут покупать квартиры. Однако не нужно забывать о том, из какой позиции мы размышляем об этой «волне покупательского спроса».
Мы говорим в ситуации, когда вторичный рынок недвижимости фактически мертвый. Покупателей практически нет, а те, что есть или усиленно торгуются или говорят, что купят попозже.
В рамках этого, поднятие цен осенью очень-очень и очень маловероятный сценарий. По моему мнению, скорее, мы осенью увидим небольшое оживление на рынке. Покупатели перестанут ждать дальнейшего снижения и начнут покупать квартиры и дома.
Размер торгов, скорее всего, будет уже не такой громадный, как сейчас, так как ценники продавцы уже перепишут. И перепишут их примерно на уровень минус 20-25% от января. Так что торги будут в диапазоне 2-3% и меньше.
Если же осенью оживления на рынке не произойдет, а ещё если и в экономике страны вдобавок произойдут дополнительные негативные изменения, то значит, я оказался неправ и уровень снижения цен на недвижимость будет выше 25%.
Более-менее точно предсказать, как изменятся цены в 2022 году, сейчас довольно сложно. Но мы все же поделимся выводами, исходя из текущей ситуации.
С декабря инфляция уже успела вырасти примерно на шесть сотых процента, а числа на ценниках магазинов не перестают шокировать. Жилье не может дешеветь, когда все вокруг дорожает, поэтому не стоит ожидать, что небольшой спад спроса пропорционально отразится на стоимости.
К тому же застройщики наверняка будут предпринимать свои способы стимулирования интереса покупателей, предлагая скидки на наименее ликвидные объекты и рассрочку.
Кстати, именно поэтому закрытие программы льготного кредитования (точнее, того, что от нее осталось после прошлогоднего реформирования), которое ожидается в июле, и повышение ставок по ипотеке едва ли окажут существенное влияние на интерес покупателей, а незначительное снижение компенсируется за счет уменьшения объема предложений в связи с замедлением строительства в пору самых строгих ограничений, связанных с пандемией.
После объявления о частичной мобилизации одним из главных вопросов стала судьба ипотечных кредитов призывников (и того, стоит ли их вообще брать). Дарья Изварина считает, что даже если выплаты для мобилизованных окажутся выше их текущей зарплаты, они будут не долгосрочными.
— И, что самое главное, есть риск потери трудоспособности или еще хуже, а оставлять ипотеку на жену с детьми мало кто решится. Это что касается мобилизованных. Не мобилизованные тоже в текущей ситуации неопределенности будут опасаться брать кредиты и предпочтут деньги любым вложениям, — говорит эксперт. — Инфляция будет расти, как при любой нестабильности. Так что вполне возможно, что ЦБ придется снова повышать ключевую ставку, а не снижать, как многие надеялись, что окажет еще большее давление на ипотеку и спрос. И даже если банки будут давать отсрочку по кредитам мобилизованным россиянам, ипотеку всё равно будут брать меньше, так как рисков очень много.
Понятно, что ситуация на рынке сейчас неопределенная. Советы тем, кому надо купить квартиру, расходятся так же, как и прогнозы.
! Часть экспертов считает: лучшее время для покупки — первые несколько месяцев года (когда на рынке будет обещанное затишье).
! Но некоторые полагают, что во второй половине года экономическая ситуация в стране выправится.
И ставки по ипотеке вновь пойдут вниз (а следом цены). Либо правительство пойдет на расширение программ льготной ипотеки — по крайней мере многие застройщики считают именно так.
Напомним, сейчас правила льготной ипотеки такие: ставка — 7%, максимальная сумма кредита — 3 млн рублей. Действует до 1 июля только на покупку новостроек. Если потом ставку увеличат или программу отменят — это сыграет на понижение цены. Если программу продлят или ставку снизят, жилье может подорожать.
! Желающим сейчас приобрести квартиру в новостройке надо обращать внимание не только на ценник, но и на скрытые скидки от застройщиков. Это такая маркетинговая игра: мы цены не снизим, но готовы дать вам особые условия. Скрытые скидки могут достигать 10 — 12% от стоимости квартиры.
— В отличие от прошлых лет застройщики сейчас дают скрытые скидки в основном через дотирование ипотеки. На первые полгода, год или два вам предлагается очень низкая ставка по кредиту — 0,5 — 1%. Разницу с реальной ставкой банка субсидирует сам застройщик. По сути это скидка, причем немаленькая. Крупные компании могут себе это позволить, — объясняет Роман Вихлянцев.
! Тем, кому надо продать квартиру, специалисты советуют это делать прямо сейчас. Иначе, возможно, это мероприятие придется отложить на непонятный срок или давать скидки. При почти любом развитии событий на плаву окажется прежде всего рынок новостроек, поскольку меры господдержки рассчитаны на него.
В апреле текущего года спрос на новое жилье в Москве и Подмосковье снизился почти в два раза по сравнению с мартом 2022 года – это достаточно резкое понижение показателя, которое е может не волновать риелторов и продавцов.
Почему так случилось?
- Во-первых, завышенные ипотечные ставки заставили многих покупателей отказаться от сделок в ожидании лучших времен.
- Во-вторых, вложиться в покупку нового жилья не смогли те потенциальные покупатели, которые ожидали продажи собственного жилья на вторичном рынке с целью расширения или просто смены места жительства.
Мы помним, что на новое жилье распространяются всевозможные льготные госпрограммы, а для вторичного рынка таких плюшек нет, и процентные ставки здесь значительно выше.
Специалисты считают, что если у вас имеется право на какую-либо льготу, предоставляемую государством, то вы можете получить выгодную ипотечную ставку, поэтому имеет смысл рассмотреть покупку «первички» в кредит уже сейчас. Недвижимость — это хорошая инвестиция и она не подешевеет настолько чтобы вы пожалели о своей покупке впредь.
Если у вас нет свободных денег, чтобы оплатить покупку сразу, а жилье вам нужно на вторичном рынке, то здесь стоит трижды подумать, прежде чем оформлять ипотечный займ. Ставки по ипотеке довольно высоки.
«Если есть свободные средства, которые необходимо разместить в надёжный актив, — тогда да, безусловно стоит покупать недвижимость, так как по сравнению с фондовым рынком квадратные метры более стабильны. При этом лучше приобретать квартиру в готовом доме и желательно с отделкой. Если покупку планировали в фоновом режиме и при этом должны были привлечь ипотечные средства, то сейчас пока самые выгодные ставки распространяются на покупку недвижимости у застройщиков — если проходите по семейной ипотеке или по господдержке, рекомендую брать», — советует основатель агентства недвижимости Forte Group Зара Назарян.«Сейчас на рынке достаточно достойных объектов, цены будут только расти, поэтому ждать покупателям с деньгами на руках смысла особого не вижу. Если затянуть с приобретением недвижимости, то можно оказаться в ситуации, когда все выгодные варианты уже будут разобраны, ведь ряд застройщиков сейчас приостановил часть своих проектов. Снижение цен на квартиры в текущем году маловероятно. Пока что мы видим факторы, способствующие только росту, — повышение стоимости стройматериалов и оборудования из-за геополитической обстановки и санкций»., — считает Управляющий партнёр девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон.»Возможно, в ближайшем будущем ситуация ещё улучшится. Совсем недавно вице-премьер по строительству Марат Хуснуллин заявил, что будут приняты меры поддержки спроса на вторичном рынке. Скорее всего это будет субсидирование ипотечных ставок, поэтому сделка может стать более выгодной. Основной аргумент против покупки любой недвижимости — это личная финансовая устойчивость. Если вы работаете в рискованной сфере экономики, которая сильно пострадала или пострадает в будущем от санкций, то, возможно, в кредит покупать квартиру не следует», — говорит совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
Не менее животрепещущий вопрос о грядущей сделки касается и собственников жилья, которые намеревались продать свою недвижимость.
В этом случае специалисты сходятся во мнении, что пик ажиотажного спроса уже прошел, в настоящее время наблюдается минимальная активность на вторичном рынке жилой недвижимости. Для этого есть ряд причин:
1) высокая ипотечная ставка;
2) неопределенность в экономикой РФ;
По статистике, с января 2022 года квартир на вторичном рынке жилья стало меньше на 40%. Некоторые собственники предпочитают сдавать свободные квартиры в аренду, нежели продавать их.
Стоит ли продавать квартиру сейчас, зависит от ситуации, в которой вы оказались и планами на полученные от продажи средства.
Если вы желаете продать свою квартиру, чтобы купить новую, положить деньги на срочный вклад или распорядиться ими иначе, то можете смело выходит на сделку.
Если же у вас просто есть свободная недвижимость, которую «неплохо бы продать», но четкого представления о том, куда тратить деньги, у вас нет, то в ситуации кризиса делать это аналитики рынка не рекомендуют — лучше ограничиться получением пассивного дохода с аренды этой жилплощади.
Прежде чем решить, стоит ли в настоящий момент продавать свою недвижимость, закажите её оценку.
Такая мера позволит понять цену квартиры или дома, и проанализировать конкуренцию. Поднимать ценник нет смысла — покупатели всегда будут стремиться искать дешевле.
Если вам нужна конкретная сумма для каких-либо нужд, но оценка жилья показала, что продажа квартиры не даст вам ее, то не спешите продавать свою недвижимость. Возможно, стоит вложиться в нее, сделат хороший ремонт, чтобы чуть позже продать за большую сумму.
Если же продать недвижимость необходимо быстро, то рекомендуется сделать скидку в 100–200 тысяч рублей от первоначальной цены.
Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко отмечает, что больше шансов продать жилье у тех, кто соглашается на торг.
В настоящее время на уровне правительств обсуждается вопрос о возможности продавать квартиры вместе с выданными на них ранее кредитами на первоначальных условиях. Если участь, что два года назад ставки на квартиры были значительно ниже (6–9%), то сейчас такие предложения могут выглядеть довольно привлекательно.
Когда упадут цены на жилье и случится ли это вообще: что важно знать
В отношении того, стоит ли покупать недвижимость в 2022 году, эксперты утверждают, что восстановление экономики после пандемии не обойдется без упадка всего рынка, который наступит к концу 2021 года. По их мнению, улучшения ситуации следует ожидать не раньше 2022 года. Цифры в ближайшее время будут ниже ожидаемых, что приведет к переоценке активов. Глобальная рецессия рынка станет решением вопроса.
Если говорить о том, что будет с ценами в России, из-за отсутствия дополнительных источников стимулирования рынка многие государства установят нулевые процентные ставки. В рамках прогноза цен на недвижимость в следующем году в России аналитики предвещают доходность некоторых типов актов ниже минимальной. Одна из главных причин таких неблагоприятных подсчетов – пандемия, которая привела к основательным изменениям моделей коммерческой недвижимости.
Из-за внедрения льготных программ на ипотеку стоимость новостроек возросла, ведь кредиты стали более доступными для населения. Поскольку эту программу решили оставить, положение новостроек в ближайшем времени не изменится. В случае закрытия программы кризиса на рынке недвижимости не будет, потому что те, кому условия ипотеки были действительно важны, купили жилье еще до ее утверждения. Сейчас самое время воспользоваться ситуацией и воплотить задуманное в реальность, никуда не спеша. Аналитики полагают, что именно льготное кредитование продвинуло первичное жилье на мировом рынке.
Специалисты ожидают скорое снижение спроса на новостройки, но ситуация не будет критичной. Вероятно, это приведет к сокращению числа застройщиков, чьи проекты оказались менее успешными.
Из-за пандемии спрос на загородные дома, дачи и коттеджи значительно вырос по сравнению с прошлогодними показателями. Покупателей больше всего привлекают дома для круглогодичного проживания, а не сезонного. Если обратиться к точным цифрам, спрос вырос приблизительно на 20%, что и привело к росту цен на загородную недвижимость. Люди заинтересованы в покупке собственного независимого жилья, поэтому распродают квартиры в многоэтажках и перебираются за город. Всему этому поспособствовало огромное количество различных факторов, в том числе и пандемия.
Специалисты полагают, что в настоящее время ситуация на рынке загородного жилья похожа на раздувание мыльного пузыря. К факторам влияния относится и политика предоставления материнского капитала. Но этот процесс не будет бесконечным: к середине 2022 года стремительный рост стоимости недвижимости должен остановиться.
Центробанк уже поднял ключевую ставку до 20%. Вслед за ней выросли ставки по ипотеке, поэтому, если у вас есть уже одобренная ипотека по старым ставкам, например, под 6%, 9%, 10% годовых, нужно как можно скорее доводить ее до сделки.
Банки пока в шоке и не знают, что делать: кому выдавать ипотеку, кому нет, как просчитывать риски. Сейчас они могут отзывать и предодобренные кредиты, даже в ущерб своей репутации. Поэтому, если у вас есть одобрение, бегите и оформляйте, пока они не передумали.
Через месяц-полтора ажиотаж нынешних ипотечников схлынет и ипотек на рынке станет резко меньше. Значит — сделок тоже. А без большого количества сделок рынок начинает стагнировать.
Если девелоперы сейчас пытаются привязывать цены к доллару и повышать их, то в течение полугода они потихоньку начнут понимать, что происходит. Начнутся скидки в 15%, 20%, 30%, потому что недвижимости построено много и что-то с ней нужно делать. Девелоперы будут мечтать получить клиента, который купить что-нибудь за наличные.
Очевидно, что мало кто захочет покупать квартиру в новостройке под 20% годовых на 4−5 лет. И будет как в 2008—2009 и 2014 годах: по радио только реклама квартир в новостройках, акции, скидки, скидки, акции.
Единственный вариант избежать стагнации и обеспечить рынку рост — льготные ипотеки от государства для всех подряд. Но это маловероятный сценарий.
Так что недвижимость будет дешеветь, потому что желание людей сохранить деньги в чем-то типа квартир и земли не настолько сильное, чтобы покрыть то количество сделок, что раньше обеспечивалось ипотеками. Люди чаще будут делать трейд-ин: менять старую квартиру на новую с доплатой. А для доплаты брать небольшие кредиты на короткие сроки.
Застройщиков беспокоит серьезно возросшие затраты на строительство. «Опасение вызывает дорожающая смена ВРИ земельных участков, дорожающие кредиты, которые не столько могут отпугнуть ипотечных покупателей, сколько дополнительно поднять цены на стройматериалы, так как кредиты влияют на всю цепочку посредников от добычи сырья до потребителя», — говорит Ирина Доброхотова.
Олег Репченко считает, что при нейтральном и позитивном сценариях развития ситуации в экономике нужно работать не с искусственным стимулированием спроса, а как раз со снижением затратной части для девелоперов: «Можно уменьшать административные барьеры, строить социальную инфраструктуру за счет государства, работать с налоговыми льготами и т.д. Тогда цены на жилье могут снизиться без ущерба для застройщиков. Но пока не видно, чтобы государство планировало переход к такой стратегии».
Например, значимой мерой поддержки могло бы стать разрешение поэтапного раскрытия эскроу-счетов. В ходе опроса PwC среди девелоперов 51% респондентов сказали, что в 2022 году ждут этой меры от властей. «Это было бы логичным и справедливым решением, — полагает Олег Репченко. — При нынешних правилах игры банки получают от покупателей новостроек фактически бесплатные деньги, а застройщики вынуждены за кредиты платить. Сейчас эта проблема стала еще актуальнее из-за общего роста ставок, в результате которой кредитная нагрузка на застройщиков повышается. Поэтому сейчас самое время прокачать тему поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Полагаю, застройщики будут активно лоббировать этот вопрос. Это может быть полезно рынку в целом. Использование денег покупателей позволит бороться с ростом затратной части из-за повышения ставок».
С продажей жилья, уверен Александр Харыбин, провал будет больше, чем с его арендой. Люди начинают продавать и уезжать. И если в прошлый раз — зимой — цены на недвижимость росли, потому что россияне покупали квартиры, спасая свои деньги, то сейчас рубль крепкий.
— Если весной квартиры мало кто не продавал, потому что курс был 150 рублей за доллар, то сейчас этого нет. Если тогда люди еще не знали, как перевести деньги за границу, то потом этот вопрос они для себя решили, — говорит Харыбин. — Поэтому те, у кого деньги есть, пока ничего не будут продавать, тем более себе в убыток. Зато от недвижимости будут избавляться те, кто решил переезжать с концами.
Этот способ еще называют спекулятивным, то есть инвестиции в недвижимость с целью ее как можно дороже продать. В данном случае цикл сделки небольшой, в среднем — от месяца до года. Спекулятивные инвестиции в жилую недвижимость возможны в нескольких вариантах:
- Покупка на одном этапе строительства, продажа на другом.
Цена недвижимости на разных этапах строительства может сильно отличаться. Приобретать ее на этапе котлована и продавать на последующих всегда намного выгоднее. Однако в нынешней ситуации, когда высоки цены на строительные материалы, есть большой риск, что недвижимость будет недостроена или сдачу проекта придется ждать дольше запланированного.
- Разница в цене при естественном росте цен на недвижимость.
При стабильной экономике так и происходит — цены на недвижимость постепенно растут. В момент покупки готового жилья цена может быть одна, а уже через 6 месяцев или через год она увеличится. Но опять-таки, в нынешних условиях я бы не советовал ориентироваться на естественный рост, так как вполне вероятно, наоборот, снижение цен на недвижимость в ближайшем будущем. Это может произойти из-за снижения спроса в связи с высокими процентными ставками по ипотеке.
- Варианты недвижимости с ценами ниже рыночных.
Если обладать специальными знаниями, можно найти выгодный вариант по цене ниже общерыночной. Но для поиска такого жилья может потребоваться много времени, к тому же высок риск наткнуться на непорядочных продавцов, которые умолчат о неприятных нюансах. Поэтому, если встретится заманчивое предложение, следует проверить объект несколько раз.
- Покупка жилья на локальных рынках.
В нашей стране есть такие места, где цены на недвижимость растут в силу определенных причин. Например, так происходит с недвижимостью в Сочи. На протяжении нескольких лет недвижимость там только дорожает, а спрос на нее не стихает. Этому способствует несколько факторов, например: привлекательное географическое положение и малоземелье (чем меньше земли для строительства в привлекательном месте — тем дороже стоит квадратный метр). К тому же цена за квадратный метр растет из-за повышенного спроса, который не стихает.
Еще одним примером локального рынка служит мой родной город Улан-Удэ. Несколько лет назад республика Бурятия вошла в состав Дальневосточного федерального округа из состава Сибирского федерального округа. В связи с чем стали применяться меры дальневосточной ипотеки — всего 2,5%. Это очень низкая ставка, которая в последующем привела к сильному росту цен на жилую недвижимость. Те, кто успели приобрести недвижимость до повышения стоимости, смогли хорошо на этом заработать. Это было очень благоприятное время для подобных спекуляций.
Если в целом говорить об этом способе — в нынешних условиях я бы не советовал вкладываться в готовую недвижимость с целью спекулятивных инвестиций. В худшем случае можно потерять деньги (что сейчас вполне вероятно), в лучшем — заработать, но не так много, как хотелось бы. Мои клиенты и ученики часто задают мне вопрос про возможность быстрого заработка на покупке жилой недвижимости. Единственный возможный вариант, который я им советую на данном этапе — выбирать локальный рынок (Сочи). К тому же я и сам вместе с одноклубниками VS Finance приобретаю недвижимость в этом городе с целью инвестиций на коротких сделках (от 3 месяцев).
Еще один способ инвестиций в жилую недвижимость — сдача в аренду либо ипотечного жилья, либо того, которое находится в собственности. В первом варианте недвижимость отдают в аренду с целью погашения ипотеки, хотя бы частично. И это действительно хороший способ сэкономить бюджет, а на выходе получить свое жилье. Во втором случае мы получаем пассивный доход, что для многих является еще более привлекательным вариантом.
Но в ближайшем будущем цены на аренду скорее снизятся, так как реальные доходы населения уменьшаются, и включается режим экономии. Люди будут стараться выбирать варианты попроще, а кто-то и вовсе откажется от арендованного жилья. Одновременно с этим ставки на ипотеку еще слишком высокие, а значит, если покупать жилье с целью последующей сдачи в аренду — расходов будет больше. Я советую подождать снижения процентных ставок — сейчас вкладываться в недвижимость с целью последующей сдачи в аренду невыгодно. Опять-таки, это общие правила, и они мало относятся к уникальным местам нашей страны — Сочи, Адлер, Геленджик. Стоимость арендованного жилья там только растет.
Покупать или подождать: что будет с ценами на жилье в 2022 году — прогноз
Инвестиции на долгий срок являются консервативным, но в то же время достаточно выгодным способом вложений в недвижимость. Со временем, возможно через 5–20 лет, цены на жилье в любом случае будут выше нынешних. Купить сейчас, чтобы через несколько лет продать намного дороже, — хороший инвестиционный план. Но и тут нужно учитывать некоторые особенности. Ликвидным и наиболее выгодным с точки зрения инвестиций будет жилье элитного класса или расположенное в перспективных районах. Я бы пригляделся именно к этому варианту. Но он подходит тем, у кого на данный момент времени есть наличные деньги. Даже для долгосрочных инвестиций брать ипотечное жилье сейчас я бы не советовал в силу высоких процентных ставок.
Подводя итог, стоит еще раз сказать, что покупать недвижимость с целью инвестиций стоит, но только в двух случаях: в правильно подобранном месте или с целью долгосрочных инвестиций (с учетом, что имеется наличная сумма для покупки). Оба способа требуют внушительных денежных средств, но в нынешних ситуациях это лучшие варианты. Брать ипотечное жилье или пытаться спекулировать в данное время не стоит.
Эксперт рассказал о грядущих изменениях на рынке недвижимости в России, связанных с объявлением частичной мобилизации в стране. Так, по мнению специалиста россиян ожидает следующее:
- Мобилизованные граждане будут продолжать платить ипотеку. При этом известно, что Центральный Банк РФ дал рекомендацию другим банкам объявить кредитные каникулы для всех граждан, которые были призваны на фронт.
- Мобилизованным гражданам не будут начислять неустойку. Также семью, в который мужчина ушел на фронт, не выселят из ипотечного жилья.
- До конца недели в Госдуму должны внести законопроект о выплате государством платежей по ипотеке и автокредитам мобилизованных граждан.
- Известно, что государство не будет делить с банками ипотечные риски мобилизованных.
На данный момент кредитные каникулы, и выплаты государством для мобилизованных граждан являются всего лишь планами и рекомендациями. Пока же частичная мобилизация не снимает обязательств по ипотеке.
— Инвестирование — это вложение с целью последующего дохода. В условиях, когда экономика сжимается, доходность любых операций падает. Это логично: если страна беднеет, то и население беднеет. Многие предприятия понесут убытки. Но многие начнут перепрофилироваться, например под военную промышленность, что-то будет строиться. И обслуживание этих инфраструктурных процессов будет приносить доходы. То есть отдельные прибыльные звенья будут. Но обычно там все «свои да наши», чужому человеку трудно туда пробиться, — рассказал Александр Прохоров.
— Люди думают, что вкладываться в квартиры выгодно по инерции, это идет из прошлого. Вкладываться в элитную квартиру? А кто ее потом купит? Одна часть богатых уже уехала, а другая часть стала беднее. Хрущевка на Резинотехнике? Для чего? Многим ли людям нужна квартира для расширения? Нет. А покупать на будущее для детей… Многие дети уезжают учиться в крупные города и там остаются. Квартиры в регионах им не нужны. Кому они останутся? А потом весь этот объём недвижимости обрушится на рынок, и квартиры упадут в цене, — считает Александр Прохоров.
Еще одним надежным вариантом до недавнего времени была покупка валюты. Сейчас и доллар, и евро сильно опустились в цене. Но Александр Прохоров считает, что валюта — ненадежный источник инвестирования.
— Однозначного ответа нет. Валюта — она и в Африке валюта, как говорится. Но мы не знаем, что с ней будет дальше у нас в стране. Нас уже научили, что держать в банке опасно, можно ее потом просто не забрать. Держать под подушкой тоже невыгодно, потому что долларовая инфляция тоже достаточно велика. Со времен СССР мы помним, что валюту просто могут запретить в стране. А потом железный занавес опустится, и валюта будет заперта в стране. Всё непредсказуемо, — говорит экономист.
К чему готовится рынок недвижимости: прогноз на осень
Наибольшее оживление участники рынка ожидают от загородной недвижимости. Как нам рассказал Евгений Спиряков, операционный директор направления «Полимерные мембраны и PIR» ТЕХНОНИКОЛЬ, эта сфера поддерживается государством: на развитие ИЖС правительство выделило более 138 млрд рублей. В то время, как банки объявляют повышение ставок по ипотеке, процент по программам сельской ипотеки остается низким. Таким образом, для молодых семей загородная недвижимость становится доступным способом улучшить жилищные условия.
«Спрос, скорее всего, по-прежнему будет расти, просто немного снизятся его темпы. К началу сезона активность однозначно станет выше, по этой причине тем, кто планирует строительство, лучше всего сейчас уже заняться поиском подрядчиков и закупкой строительных материалов».
Также эксперт отметил, что во многих регионах стал наблюдаться дефицит земли, были раскуплены самые интересные земельные участки.
За последние год-полтора стоимость строительства значительно выросла, однако в настоящее время рынок стабилизирован, по некоторым позициям стройматериалов даже фиксируется небольшой откат стоимости, говорит Спиряков.
Дополнительно рынок загородной недвижимости стимулирует развитие инфраструктуры – вблизи крупных городов строятся дороги, появляются частные медицинские центры, школы. С учетом распространения удаленного формата работы жизнь за городом становится даже более предпочтительной.
Свидетельством оживления рынка загородной недвижимости становится и тот факт, размораживаются многие замороженные объекты. Даже зимой можно видеть, что стройки не останавливаются. Этому в том числе способствуют и современные строительные материалы, которые позволяют вести строительство и в сложных климатических условиях, подводит итог аналитик.
В 2021 году цены выросли практически в всех странах Европы – средний прирост составил около 10%. Несмотря на продолжающуюся пандемию рынок зарубежной жилой недвижимости оставался весомым активом, приносящим хороший доход, рассказывает нам Георгий Докучаев, коммерческий директор компании Prime Property Group. Даже во время локдауна он замедлился совсем немного, а во многих регионах даже отмечался рост. Причина проста: в неспокойное время люди стали вкладывать накопленные сбережения в наиболее стабильный и понятный им актив.
Несмотря на пандемию, все еще гораздо выгоднее инвестировать в зарубежное жилье в курортных зонах. Причины три: такие вложения защищены от падения рубля; недвижимость можно продать за гораздо большие деньги, чем те, за которые она покупалась; на эту недвижимость постоянно есть спрос в качестве краткосрочной аренды для туристов. Спрос на посуточную аренду оказался гигантский, потому что люди начали активно путешествовать, но не все отели открылись после локдауна, а большинство стоили очень дорого.
Статистика показывает, что апартаменты в 2021 году, отмечает эксперт, были самыми прибыльными для сдачи: например, доход от долгосрочной аренды в среднем на Кипре составлял 4-5% годовых, что почти в два раза выше, чем от аренды вилл – 2-3%. Для краткосрочной аренды доходность была 5-8% годовых. В Греции доходность составляла от 4 до 6% в зависимости от местоположения и сроков аренды жилья. При этом по всей стране цены выросли на 4,4%, и по прогнозам будут продолжать рост на 5-6% каждый год.
«Обвала рынка недвижимости в европейских странах ожидать точно не стоит. Можно с уверенностью прогнозировать, что в 2022 году цены будут только расти, так как во многих регионах спрос на жилье вырос».
Георгий Докучаев выделил следующие причины для роста:
Во-первых, начали возвращаться те покупатели, кто не успел купить жилье до закрытия границ. А во-вторых — низкие ставки по ипотечному кредитованию: например, держать деньги на депозитных вкладах в Германии, Швейцарии, Голландии и других странах — значит платить за это банкам. Именно поэтому многие забирали свои накопления и вкладывали в недвижимость. В 2022 такая стратегия будет продолжать набирать обороты.
Над вопросом, стоит ли покупать квартиру в текущем году, прежде всего, задумываются аналитики, которым необходимо составить прогноз для потенциальных покупателей недвижимости. Ведь человеку, который собирается заключить соответствующую сделку важно знать и понимать мнение экспертов стоит ли покупать квартиру в 2022 году. К сожалению, единого мнения у специалистов на это счет нет. Одна половина считает, что приобретение недвижимости в 2022 году следует отложить на более благоприятное время, другие же, рассуждая над вопросом, стоит ли сейчас покупать квартиру, утверждают однозначно утвердительно. Проанализировав доводы всех экспертов, можно сделать такие выводы:
- Элитное жилье не снизится в цене, поэтому тем, кто хочет купить именно такое пристанище, можно это дело не откладывать, и смело заключать сделку купли-продажи;
- Тем, кто сомневается, стоит ли покупать квартиру в новостройке в 2022 году, эксперты советуют быстро определяться, чтобы успеть сделать выгодное приобретение. Ведь такое жилье в текущем году снизится в цене;
- Сомневающимся в том, стоит ли покупать новую квартиру, то есть уже достроенную и полностью подготовленную для того, чтобы войти туда и жить, эксперты советуют принять решение не в пользу сделки. По их прогнозам, такие виды недвижимости будут стоить на несколько процентов ниже через 3–4 года;
- Стоит ли покупать старую квартиру, то есть жилье вторичного рынка? Однозначно, да. Ведь многие продавцы, которым долгое время не удается реализовать свою недвижимость, в кризисное время всегда идут на уступки потенциальным покупателям с наличными деньгами, следовательно, делают приличные скидки. Если вы найдете такого продавца, то поторопитесь оформить сделку, чтобы были зафиксированы нюансы, касающиеся ответственности сторон. Вы можете сделать выгодное приобретение, на котором в дальнейшем появится возможность построить настоящий бизнес. Это касается людей, которые раздумывают над вопросом, стоит ли покупать квартиры для сдачи в 2022 году;
- Если же вы ищите вариант жилья для себя, то рекомендуется отложить покупку, ведь жить в современной постройке, с новейшими коммуникациями, необходимыми инфраструктурными объектами около комплексной застройки, «чистой» историей и соседями вашего социального статуса гораздо приятнее;
- Людям, раздумывающим над тем, стоит ли покупать квартиру в ипотеку, эксперты не рекомендуют связываться с банковскими кредитными операциями. Допускается покупка жилья в кредит только в том случае, если вы соответствуете требованиям государственной программы Российской Федерации по поддержке ипотеки «Молодая семья». В чем она заключается: вы должны внести первоначальный взнос и иметь возможность каждый месяц платить по кредиту заранее установленную сумму. Но здесь требуется учитывать нюанс, когда лучше покупать квартиру в 2022 году в ипотеку. Лучше всего, успеть оформить сделку до марта, пока в бюджете страны есть средства.
Все вышеперечисленные советы аналитиков очень важно учитывать людям, раздумывающим над вопросом, стоит ли сейчас покупать квартиру в 2022 году. Они помогут сохранить сбережения или выгодно их вложить в хорошее жилище в кризисное время.
Для собственников инвестиционной недвижимости декабрь 2021 г. – январь 2022 г. могут стать оптимальным тактическим моментом, чтобы получить за свой объект хорошие деньги и разместить их в других активах. Это справедливо для спекулятивного подхода. Долгосрочным инвесторам опасаться нечего — ипотечного пузыря или иных предпосылок для серьезного и длительного падения цен не наблюдается. На длинной дистанции в России недвижимость еще долго будет оставаться надежным инструментом для сбережения капитала.
Для покупок в инвестиционных целях сейчас может быть не самый подходящий момент. Вероятно, более привлекательные предложения могут появиться к лету 2022 г., хотя ставки по ипотеке к тому моменту могут оставаться высокими. Впрочем, для долгосрочных вложений на 10 лет и более разница в цене между покупкой сегодня и через полгода может быть не так значительна.
В 2021 г. в числе отстающих оказались ЛСР и Эталон, которые не смогли в полной мере извлечь выгоду из конъюнктуры из-за дефицита предложения. Сейчас компании активно работают над пополнением земельного банка, чтобы выйти на достойные объемы реализации в 2022–2023 гг. В этом плане Эталон, на мой взгляд, обеспечивает открытую коммуникацию с инвесторами и дает четкий график восстановления объемов продаж и текущего строительства. Также Эталон сейчас самый дешевый в секторе по мультипликаторам, что подчеркивает привлекательность его акций.
ПИК, действующий лидер рынка, в 2021 г. показал рекордные результаты, а его акции обновили исторические вершины. Взгляд на компанию остается позитивным, хотя в 2022 г. показатели могут замедлиться. Дополнительным драйвером для акций ПИК являются шансы на включение в индекс MSCI Russia на ребалансировке в мае 2022 г.
Акции группы Самолет в 2021 г. принесли инвесторам выдающуюся доходность. С начала года бумаги выросли в цене более чем в 5 раз. Инвесторы высоко оценили потенциал роста бизнеса. На горизонте 2022–2023 гг. компания планирует провести SPO, в результате чего free-float вырастет до 30–40%. Это ощутимо повысит ликвидность и сделает бумагу привлекательной для крупных инвесторов.
Доходности на рынке облигаций в 2021 г. существенно выросли. С учетом того, что пик по инфляции и уровню ключевой ставки может быть не за горами, облигации со сроком погашения через 2–3 года выглядят привлекательным инструментом для размещения капитала.
В 2020–2021 гг. девелоперы активно выходили на долговой рынок, так что предложение в секторе есть. В обращении находятся рыночные выпуски облигаций от 25 эмитентов общим объемом эмиссии более 300 млрд руб.
Особенность сектора в том, что отраслевые риски девелоперов считаются достаточно высокими. Несмотря на то, что большая часть облигаций имеют рейтинги по национальной шкале от BBB- до A+, доходности в основном превышают 10%.
С одной стороны, это возможности для инвесторов получить высокую доходность, инвестируя в бумаги качественных компаний. С другой — следует внимательно оценивать риски компаний, потому что даже самые надежные эмитенты не застрахованы от конъюнктурных проблем.
В таблице ниже мы представили выпуски облигаций, которые выглядят интересными на горизонте 2022–2023 гг.
В 2020 и 2021 годах важнейшую роль в росте цен на недвижимость сыграла именно ипотека – хоть в кредит продается и не все жилье в стране, именно льготная госпрограмма подстегнула ажиотажный спрос на квартиры. Сейчас эта программа сильно урезана, но взять кредит по льготной ставке в России все же можно.
На данный момент существуют такие программы кредитования с поддержкой от государства:
- госпрограмма-2020: после 1 июля 2021 года максимальная сумма кредита ограничена 3 миллионами рублей, а максимальная процентная ставка увеличена до 7% годовых. Банки выдают такие кредиты по ставке примерно от 5,8-5,9% годовых, но по факту на 3 миллиона можно купить квартиру в не очень большом городе (или в Москве, но с большим первоначальным взносом);
- семейная ипотека: с 1 июля 2021 года кредит по ставке в 6% годовых и ниже может взять семья, в которой в 2018 году и позже родился хотя бы один ребенок. Сумма кредита ограничена 6 миллионами рублей (в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях – 12 миллионов рублей), также по программе можно рефинансировать старую ипотеку. В регионах Дальнего Востока ставка по программе снижена (например, в ВТБ – 4,3% годовых), а купить можно и жилье с вторичного рынка;
- Дальневосточная ипотека – в регионах ДФО можно получить кредит всего под 2% годовых на сумму до 6 миллионов рублей. Важно, чтобы заемщику было не более 35 лет и он состоял в браке (супругу – тоже не более 35 лет), или был в статусе одинокого родителя несовершеннолетнего ребенка;
- сельская ипотека – по ней можно купить жилье стоимостью до 3-5 миллионов рублей, находящееся в сельской местности, по ставке до 3% годовых. Правда, сейчас программа приостановлена.
Также продолжает работать программа военной ипотеки – но там речь идет не о субсидировании процентной ставки, а о прямом погашении кредита государством.
Как полагают эксперты, в нынешнем виде ипотечная госпрограмма-2020 вряд ли сможет так сильно влиять на рынок, как раньше, а программа семейной ипотеки все же достаточно ограничена тем, что выдается только семьям с детьми.
Но есть и еще один фактор, который сможет охладить перегретый ипотечный рынок – политика Банка России. Самый пик выдач ипотечных кредитов приходился на момент, когда ключевая ставка находилась на историческом минимуме и составляла 4,25% годовых. То есть, банки снижали также и базовые ставки по обычным ипотечным кредитам – это позволяла делать конъюнктура.
С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны все – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется рост. Если за полтора года цены выросли на 30-40% (а кое-где – гораздо сильнее этого), сложно ожидать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры. С другой стороны, исчерпание госпрограммы-2020 и ужесточение денежно-кредитной политики могут сильно сократить ипотечное кредитование, что отразится и на рынке жилья.
Опрошенные нами эксперты дали разные прогнозы касательно роста цен. Так, некоторые считают, что рост продолжится, а о снижении цен не стоит даже думать:
Программа льготной ипотеки так перегрела рынок в 2020 году, что к началу 2021-го эффект от удешевления кредитов был полностью нивелирован. То есть, получая кредит сейчас по ставке в 5,8% годовых, клиент будет платить банку больше, чем если бы купил такую же квартиру в апреле 2020 года под 10% годовых (при этом рост цен на жилье никаким рефинансированием не сбить).
Расчеты показывают – те, кто взял ипотеку по госпрограмме в самом ее начале, и даже взял первоначальный взнос в кредит, скорее выгадали от этого. Но чем дальше – тем менее выгодным становится такое приобретение. Сейчас цены растут – но что будет дальше и когда лучше купить квартиру
Учитывая все, что мы знаем на сегодня, можно сказать следующее:
- цены в 2022 году, даже если остановятся, намного ниже уже не будут;
- процентные ставки по ипотеке будут только расти;
- серьезного пересмотра госпрограммы «для всех» не планируется;
- из-за роста цен на стройматериалы делать какие-либо прогнозы становится еще сложнее.
То есть, по всем внешним признакам покупка квартиры уже не будет выгоднее, чем она сейчас. Тем не менее, некоторые эксперты советуют все же не спешить – из-за урезания госпрограммы, банки и застройщики уже скоро начнут завлекать клиентов специальными предложениями. Например, дать покупателю крупную скидку или разрешить оформить кредит с субсидированием процентной ставки.
Поэтому самый простой совет – ориентироваться на свои потребности и возможности. Если у семьи достаточные доходы, чтобы оформить ипотеку, а квартира нужна – не стоит откладывать решение до лучших времен.
По итогам третьего квартала спрос на первичную недвижимость в Петербурге и Ленобласти сократился на 45%, при этом предложение сначала года пополнилось почти 70 тыс. квартир (почти 47 тыс. или 68% из которых приходятся на Петербург).
В 2022 году ожидается, что на рынок выйдет много новой вторички, высокий объем предложения приведёт к снижению цен. Цены на недвижимость в новостройках будут зависеть от конъюнктуры рынка, но расти не будут.
Загородная недвижимость будет в относительно устойчивом положении: прогнозируемый рост цен – 10-20%, а если семейную ипотеку распространят на строительство индивидуального жилья, то сегмент загородной недвижимости может показать и более высокий рост.
Продавать или покупать: могут ли рухнуть цены на квартиры в 2022 году?
Загородные дома сейчас находятся в тренде. Спрос растет, только последние исследования рынка красноречиво говорят об этом — 70% граждан хотят свой дом.
Однако у рынка есть и свои проблемы. Во-первых, не хватает стандартов строительства, типовых домов. Он уже разработан, но остается его внедрить и успешно использовать. Типовой дом стоит на 30% дешевле и в таком случае можно уложиться в бюджет 8 000 000–9 000 000 рублей. Именно такой суммой располагает средний потенциальный клиент.
Будет ли загородная недвижимость дорожать? Дешеветь точно не будет, в нашей стране редко, что дешевеет. Однако если страна успешно пройдет вакцинацию, стабилизируется работа производства и соответственно цены на строительные материалы, но рост стоимости ИЖС можно остановить, а при помощи льготного кредитования сделать доступнее.
На этом вопросе можно остановиться подробнее. Особенно, учитывая специфику портала. Я бы хотел обратить внимание на ипотеку на земельные участки. Об ИЖС и ипотеке на него говорят много, а про участок — нет.
Потому что ее и нет почти. Всего три банка — Сбербанк, ВТБ и Россельхозбанк. Стоимость участка банк занижает обычно на 25%. Если участок стоит 10 млн, то фактически клиент получит 7,5 млн. Это потребует своих средств или потребительского кредита.
Банки пока мало ориентируются в ценности участков. Только ИЖС. А возможные сервитуты, охранные зоны и вовсе пугают их. Первоначальный взнос – 25%.
Ну и клиенты часто не задумываются, что строя на ипотечном участке, любые действия надо согласовывать банком. И если строишь на свои средства, постройка на таком участке твоей до выплаты кредита не считается.
Сейчас многие льготные программы расширяются на строительство своего дома, вводятся новые программы и инициативы по газификации и улучшению инфраструктуры. Все это подогревает спрос поэтому по логике, цены должны расти. Но растет и конкуренция за клиента. Как снизить совокупную цену дома?
Вот если комплексно подойти к ипотечному портфелю, разработать и внедрить цифровые, зеленые и прочие стандарты строительства, сформировать ресурсный и кадровый резерв, то цены начнут дешеветь. Это задача долгосрочная, на 3–5 лет, и я искренне рад, что она начала реализовываться.
В 2022 же году я вижу незначительный рост цен 5–10% в рамках инфляции, если текущая конъюнктура рынка не изменится.
Ажиотаж на рынке недвижимости начался в марте 2022 года. Именно тогда цена квадратного метра взлетела до небес, выросли и ставки по ипотеке. Они достигали 20% и более. Как следствие – ипотечный рынок резко просел. В денежном выражении выдачи жилищных кредитов откатились на уровень 2017 года, а в количественном – 2011‑го. Те, кто планировал покупку, просто не готов был брать кредит по новой ставке. Да и стоимость квадратного метра оказалась явно завышенной.
Однако уже в июле ситуация стала меняться в лучшую сторону. Своё дело сделали снижение ключевой ставки Центробанка и стабилизация экономической ситуации. На данный момент ипотечный кредит на приобретение жилья на вторичном рынке можно взять под ставку ниже 10% годовых.
В итоге в ДОМ.РФ отметили, что за июль 2022 года количество выданных ипотечных кредитов выросло примерно на 40%, хотя пока и не вернулось к обычным значениям.
«Ипотечное кредитование продолжает восстанавливаться в условиях плавного снижения рыночных ставок, а также благодаря льготным ипотечным программам с господдержкой (в июле по ним выдано порядка трети всех кредитов)», – отмечают в аналитическом центре ДОМ.РФ.
При этом эксперты рейтингового агентства НКР прогнозируют, что уже осенью ставки могут опуститься ниже 9% годовых.
Хаос на рынке недвижимости возник практически сразу, как только началась военная операция на Украине. Фондовый рынок рухнул, рубль по отношению к доллару побежал вниз, цены подскочили, Центробанк поднял ставку до 20 %.
Рынок недвижимости не остался в стороне, поскольку жилье — один из излюбленных способов вложения денег россиянами. Специалисты рынка недвижимости отметили, что продавцы готовых квартир и домов резко поснимали свои объекты с продажи, повысили цены и вообще стали выставлять ценник не иначе как в долларах.
Что касается новостроек на разных этапах строительства, то и тут тоже риелторы стали ожидать роста цен. И поговаривать о том, что теперь многие объекты застройщики просто-напросто не будут достраивать. В марте почти половина российских застройщиков и правда заявила о заморозке строек. В основном сетуют на значительное подорожание стройматериалов. Некоторые из них подскочили в цене аж на 80 %.
Вторичный рынок, по прогнозу экспертов, менее предсказуем по сравнению с первичным. Цена на такую недвижимость зависит от местоположения и состояния. В целом, стимулирование государством строительства нового жилья заставляет людей покупать его, откладывая приобретение объектов вторичного рынка.
Владельцы такой недвижимости не очень охотно будут идти на снижение цены, и она стабилизируется на каком-то уровне. При этом количество совершенных сделок купли-продажи будет уменьшаться. Этот фактор, а также действие льготного ипотечного кредита, может привести к снижению цен на вторичное жилье.
Стоит ли покупать недвижимость в 2022 году: мнение экспертов
Если рассматривать, выгодно ли брать ипотеку весной 2022 года, то нет, сделка крайне невыгодная. Ставки высокие, стоимость жилья на пике, банки в непростой экономической ситуации и из-за возросшей долговой нагрузки на заемщиков не спешат одобрять выдачу ипотечных кредитов.
Лучше отложить оформление хотя бы до середины лета, а лучше — до осени, когда стоимость метра станет ниже. А если хотите приобрести объект вторичного рынка, лучше и вовсе отложить оформление до конца 2022 года, тогда по прогнозам ставки будут ниже.
ВС Ситуация рассмотрена на данный момент. В текущей политической и экономической ситуации среднесрочные и долгосрочные прогнозы делать нереально.
Последние пару лет в обществе устойчиво укрепилась мысль, что недвижимость — беспроигрышный вариант для инвестиций. Квадратные метры дорожают (в том числе из-за этой устойчивой мысли), их можно сдавать в аренду, а в случае чего — быстро продать. И все-таки, по словам Сагалаева, в 2022 году деньги в жилье лучше не вкладывать.
«Во-первых, такой бурный рост цен на недвижимость за последние полтора года был вызван доступностью ипотеки по льготным процентам, что вызвало повышенный спрос на рынке недвижимости. В следующем году ставки по ипотеке вырастут из-за повышения ключевой ставки, спрос на недвижимость угаснет. Да, цены продолжат расти, но в пределах уровня инфляции. А учитывая, что время неумолимо снижает стоимость недвижимости, особенно в многоквартирном доме, то тут еще вопрос: обгонят ли растущие цены инфляцию?» — рассуждает экономист.
Если вы непрофессиональный инвестор, то стоит воздержаться от вложений в эти финансовые инструменты, рекомендует эксперт.
Структурные ноты — это рискованный инвестиционный продукт, который предлагают брокерские компании и банки. Их условия настолько сложны, что могут быть не до конца понятны инвестору. Они не приносят гарантированный доход, есть риск потерять часть сбережений.
«Брокер за счет ваших средств зарабатывает на фондовом рынке, все риски перекладывая на клиента. Облигации — хорошая идея для инвестиции, но здесь главное выбирать надежных эмитентов, иначе есть риск его банкротства. Надо понимать, что в большинстве случаев чем выше процент по облигациям, тем сомнительнее эмитент», — поясняет Сагалаев.
Сейчас мы наблюдаем большой ажиотаж на покупку недвижимости. Это неудивительно, ведь она всегда была и остается самым надежным активом, и все те, у кого имеются свободные денежные средства, стремятся быстро вложить их в «квадратные метры» для сохранения своего капитала.
Рынок недвижимости инертный и реагирует на внешние факторы гораздо медленнее, чем, например, фондовый рынок. Поэтому влияние нынешней ситуации может докатиться до него только спустя полгода-год.
И как только всплеск спроса на недвижимость утихнет, ожидается коррекция цен вниз.
Но если говорить о сегодняшнем дне, то телефонные звонки в агентстве не утихают. Только в первый день обратились 100 новых клиентов с целью вложить сбережения в квартиры. Некоторые застройщики, можно сказать, пользуются моментом: по последним инсайдерским новостям в течение марта они будут поднимать цены на 15-30%. А со снижением спроса, начнут стимулировать покупателей различными акциями.
2022-й год встретит нас плавным ростом цен на жилые объекты. Резких скачков цен, которые происходили в последние два года, уже не будет. Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», уверена, что в первые полтора-два месяца 2022-го года ситуация, вероятно, будет относительно стабильной, без резких колебаний и с небольшими локальными коррекциями. Однако на дальнейший рост цен будет оказывать влияние денежно-кредитная политика Центробанка РФ. Повышение ключевой ставки будет влиять на увеличение ипотечных ставок, которые, в свою очередь, будут поднимать цены.
Помимо ипотеки на стоимость жилья будут оказывать влияние и другие факторы. Ближе к марту следующего года станут понятны перспективы рынка строительных материалов, в том числе его реакция на новые шаги государства. Существует вероятность повышения цен на транспортные услуги (как минимум на 15-20%) и дальнейшего роста стоимости топлива. Также не решен вопрос с дефицитом рабочих на строительных объектах. Все это приведет к увеличению девелоперских издержек и, следовательно, к росту цен на новостройки, развивает свою мысль Коркка.